Il Tirreno

A un anno dalla sua approvazione, il decreto “Salva Casa” torna sotto i riflettori. Ma non per una piena attuazione o per i risultati attesi: al contrario, il provvedimento nato per semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie si è impantanato in un ginepraio normativo, soprattutto per quanto riguarda il tema dei vincoli ambientali nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica. Solo negli ultimi mesi, grazie a nuove circolari esplicative del ministero dell’Ambiente, la situazione ha cominciato a sbloccarsi. Tuttavia, permangono dubbi applicativi e una certa disomogeneità tra province, con cittadini e tecnici ancora alle prese con risposte incerte o divergenti a seconda del Comune in cui si trovano. Un quadro che, in Toscana, si è rivelato particolarmente critico.

Il cosiddetto “Decreto Salva Casa”, approvato dal Consiglio dei Ministri il 24 maggio 2024, ha l’obiettivo di semplificare la gestione delle irregolarità edilizie minori, spesso presenti negli immobili e fonte di ostacoli in caso di vendita, locazione o accesso a benefici fiscali. Il provvedimento – detto in soldoni – mira a rimuovere vincoli burocratici connessi a modifiche non strutturali realizzate nel tempo. In molti casi, si tratta di interventi interni (lo spostamento di una porta, la costruzione di un soppalco o la chiusura di un balcone) effettuati anche decenni fa, ma che risultano oggi “non conformi” per assenza di autorizzazioni o per modifiche normative sopravvenute. Fino ad ora, la possibilità di sanare queste difformità era subordinata al principio della cosiddetta “doppia conformità”, secondo cui l’opera doveva essere in linea sia con le norme vigenti al momento della realizzazione che con quelle attuali. Una condizione che, nella pratica, risulta spesso difficile da rispettare. Il decreto interviene proprio su questo aspetto, introducendo una deroga per alcune irregolarità considerate formali, cioè non aventi impatto su volume o struttura. In particolare, sarà possibile sanare interventi come modifiche interne, distribuzione diversa degli spazi, installazione di soppalchi o piccoli ampliamenti, purché non abbiano comportato variazioni rilevanti nell’uso dell’immobile.

La regolarizzazione richiederà che gli interventi siano conformi alla normativa edilizia in vigore al momento della richiesta, senza necessità di dimostrarne la conformità pregressa. In molti casi sarà sufficiente una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), accompagnata dal pagamento di una sanzione. Tra l’altro, il “Salva Casa” ha introdotto il silenzio-assenso, sostituendo il precedente silenzio-rigetto. In soldoni, una volta presentata la richiesta di permesso in sanatoria, i tecnici comunali devono pronunciarsi con un provvedimento motivato entro 45 giorni. Se questo non accade la sanatoria viene accolta. Il decreto interviene anche sul tema delle tolleranze costruttive, ampliando i margini di accettabilità per le piccole difformità tra progetto e realizzazione.

Le nuove soglie variano in base alla superficie utile dell’unità immobiliare. Ad esempio: per unità fino a 60 mq è ammesso uno scostamento massimo del 6%; tra 60 e 100 metri quadrati, la tolleranza scende al 5%; per superfici oltre i 500 metri quadrati, il margine è limitato al 2%. Questo significa che piccole imprecisioni esecutive – come spostamenti minimi di pareti o variazioni nelle altezze – non comporteranno più automaticamente una violazione delle norme edilizie, purché non incidano sulla volumetria complessiva, sulla sicurezza dell’edificio o sulle norme igienico sanitarie.

Un altro ambito toccato dal decreto è quello delle pertinenze: tende, pensiline, pergolati e simili potranno essere regolarizzati a condizione che non comportino un incremento volumetrico significativo. Viene inoltre semplificata la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili (VEPA) , che non richiederanno più permessi edilizi specifici.

Tra le misure più discusse figura la possibilità per le Regioni di derogare temporaneamente ai limiti minimi di superficie per le unità abitative, oggi fissati in 28 metri quadrati per i monolocali. Questa opzione è finalizzata al recupero di spazi attualmente inutilizzati, da destinare a soluzioni abitative temporanee o a basso costo. Resta comunque aperto il dibattito sul possibile impatto di una norma del genere sulla qualità abitativa e sull’urbanistica. Le amministrazioni comunali, inoltre, potrebbero rendere più stringente la norma fissando il limite della metratura a livelli superiori rispetto al dato contenuto nel Salva Casa. Infine, il decreto punta anche a ridurre il contenzioso tra cittadini e amministrazioni locali, cercando di fornire un quadro normativo semplice e univoco. L’attuazione concreta delle nuove disposizioni è rimessa ai Comuni, che dovranno definire regolamenti e criteri operativi. In sintesi, il Decreto Salva Casa non introduce un condono generalizzato, ma modifica alcuni vincoli procedurali legati alle irregolarità edilizie minori. Resta da vedere quale sarà l’efficacia della misura e l’impatto effettivo sul mercato immobiliare.