Il tema della locazione (l’affitto nel linguaggio comune) di immobili si colloca, come spesso avviene, nella congiunzione di due diritti fondamentali garantiti dalla nostra Costituzione.

Da un lato vi è il diritto di proprietà (di colui che detiene l’immobile): un diritto riconosciuto e garantito dalla Carta costituzionale all’articolo 42, secondo comma, che demanda alla legge la determinazione dei modi di acquisto, di godimento e i limiti “allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. Un diritto, dunque, che comporta anche la facoltà di stipulare contratti (di locazione, appunto) con i quali il godimento dell’immobile è concesso ad altri in cambio di un corrispettivo.

D’altro canto vi è il diritto all’abitazione, riconosciuto a ogni persona: un diritto che la Costituzione non prevede espressamente, ma che si ritiene implicito in quanto a fondamento di altri diritti assicurati dalla Carta fondamentale: la libertà di domicilio (articolo 14 Costituzione), il diritto al lavoro (articoli 4 e 35), il diritto alla salute (art. 32 Cost.), i diritti della famiglia (art. 29-31 Cost.) e altri. Nel periodo della pandemia è risultato particolarmente evidente come l’abitazione abbia costituito il presupposto necessario per poter godere di tutti i diritti indicati: la didattica a distanza, lo smart working, e così via non sarebbero stati possibili se le persone non avessero potuto usufruire di un’abitazione. Per questo la Corte costituzionale ha anche di recente affermato che l’abitazione deve considerarsi «bene di primaria importanza», e che il relativo diritto costituisce un «diritto sociale» che «rientra fra i requisiti essenziali caratterizzanti la socialità cui si conforma lo Stato democratico voluto dalla Costituzione», fino a ritenerlo incluso nel catalogo dei diritti inviolabili della persona.

Per assicurare questo diritto, sia lo Stato che le Regioni hanno adottato e adottano alcune politiche abitative, finalizzate a mettere a disposizione alcuni alloggi per le persone o le famiglie che non sono in grado di garantirsi da sole la disponibilità di una casa. Tra i più massicci interventi si ricorda quello realizzato con il cosiddetto Piano Fanfani negli anni ’50 del ’900, con cui furono costruiti e messi a disposizione più di 2 milioni di abitazioni.

Tuttavia questi interventi di per sé non sono sufficienti, e quindi molte persone devono ricorrere al libero mercato, e quindi alla locazione di immobili di proprietà privata. Anche in questo caso sono state adottate politiche pubbliche per agevolare l’incontro tra domanda e offerta: nonostante ciò, rimangono alcune non lievi difficoltà, soprattutto nel caso in cui il locatario non adempia alla propria prestazione. In questo caso, infatti, il proprietario è danneggiato perché non riceve il canone concordato, ma non sempre è facile ritornare in possesso dell’immobile per varie ragioni: sia perché i tempi della giustizia sono particolarmente lunghi e complessi, sia anche perché in talune circostanze l’inquilino che non paga non può essere privato del proprio diritto all’abitazione. Ed infatti ancora la Corte costituzionale ha ritenuto che il dovere di solidarietà sociale può portare, in circostanze particolari, al temporaneo sacrificio dei diritti dei proprietari a beneficio di quelli degli inquilini, quando questi ultimi siano maggiormente esposti alle difficoltà: come avvenuto nel caso della pandemia.

Si tratta di situazioni che, in generale, sono ben note, e alle quali è difficile trovare una soluzione efficace. Chi rischia di pagarne di più le conseguenze sono, alternativamente, o i proprietari che in questa situazione non godono più del proprio diritto, o le persone che non trovano alloggi, magari perché i proprietari non si fidano. Quest’ultima situazione è particolarmente grave per i deboli fra i più deboli, ovvero gli immigrati, ai quali più difficilmente i proprietari concedono in locazione i propri immobili.

La convergenza di diritti fondamentali rende complessa l’individuazione di una via d’uscita rimessa unicamente all’ente pubblico. Una meritoria esperienza è quella realizzata da alcune associazioni di cittadini che stipulano direttamente con i proprietari il contratto di locazione, assumendosi tutte le responsabilità nei confronti di questi ultimi, per poi farne godere le persone che ne hanno effettiva necessità (e che si impegnano con le associazioni a versare quanto convenuto con esse). Si tratta di una soluzione che, sebbene magari limitata, cerca di offrire una risposta a un problema oggettivamente assai difficile da risolvere.


*Ordinario di Diritto costituzionale

Scuola superiore Sant’Anna