Il Tirreno

Nel 2025 ho acquistato un’abitazione che mi è stata venduta con dichiarazione di prima classe energetica per effetto dei lavori eseguiti dal precedente proprietario nel 2020 sfruttando i bonus edilizi. Ad oggi, tuttavia, ho dovuto eseguire molti nuovi interventi: sulla caldaia a condensazione per sostituire lo scambiatore intasato, sugli infissi esterni malamente montati, sul tetto che gocciola dai fori dei tasselli applicati per installare le staffe dei pannelli solari, sui pannelli solari per cambiare le batterie di accumulo e per la posa della linea salvavita, sull’impermeabilizzazione del tetto che era stata malamente eseguita. Che azione posso intraprendere per vedermi rimborsate le spese che continuo a sostenere per mantenere la classe energetica che mi è stata erroneamente dichiarata? 
A.T.

Sono ormai frequenti, nelle aule di giustizia, i procedimenti che hanno ad oggetto la richiesta di tutela di coloro che hanno acquistato un immobile “ristrutturato” facendo ricorso ai cosiddetti bonus edilizi resi disponibili dal Governo nel periodo dell’emergenza sanitaria Covid-19. Spesso, infatti, i precedenti proprietari, poi venditori, hanno realizzato le ristrutturazioni edilizie dell’immobile oppure hanno adottato le misure per l’efficientamento energetico dell’immobile ricorrendo all’operato di imprese edili che oggi risultano dichiarate fallite o che, dopo aver svolto attività nel brevissimo periodo emergenziale, oggi risultano cessate. Questi proprietari, dunque, hanno ottenuto importanti sgravi fiscali o cosiddetti sconti in fattura e, successivamente, hanno venduto gli immobili così ristrutturati, ottenendo un miglior prezzo dalla compravendita, ma cedendo – di fatto – ai nuovi proprietari, classi energetiche “fittizie”, interventi edilizi gravemente viziati o prodotti (come i pannelli solari, la caldaia a condensazione o il cappotto termico) inadeguati all’immobile o inidonei all’uso. Ebbene, in questi casi il nostro ordinamento disciplina e tutela l’acquirente dell’immobile che presenta vizi o difetti tali da rendere il bene inidoneo all’uso convenuto ovvero da diminuirne in modo sensibile il valore. Si tratta della garanzia per vizi nella compravendita, disciplinata dall’art. 1490 del Codice civile (e tutelata con le cosiddette azioni edilizie), a norma del quale “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. È bene chiarire fin da subito che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo quei vizi “occulti”, cioè vizi di cui non ha avuto effettiva conoscenza dal venditore al momento della compravendita ovvero che non potevano essere rilevati prima della compravendita usando l’ordinaria diligenza. Dunque, in presenza di vizi giuridicamente rilevanti dell’immobile, il compratore può trovare tutela facendo ricorso alla cosiddetta actio redhibitoria oppure alla cosiddetta actio aestimatoria. La prima è l’azione di risoluzione del contratto disciplinata dall’art. 1497 c.c., che consente al compratore di sciogliere con effetti ex tunc l’efficacia del contratto di compravendita ed ottenere la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese connesse alla vendita, oltre all’eventuale risarcimento del danno. (Ma non sembra che questa possa essere la via percorribile nel caso del quesito, posto che, nelle more, il compratore sta eseguendo numerosi nuovi interventi sull’immobile). La seconda è un’azione “economica” disciplinata dall’art. 1492 e ss. c.c., che consente al compratore di ottenere una proporzionale riduzione (meglio, restituzione) del prezzo, fermo restando l’obbligo del venditore di risarcire al compratore le spese e i danni derivati dai vizi della cosa. Tuttavia, a fronte di una così ampia tutela del compratore, in via generale, la legge impone a questi una sua “reazione ai vizi” pressoché immediata, essendo tenuto (a) a denunciare al venditore i vizi entro il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta e (b) ad agire in giudizio entro un anno dalla consegna dell’immobile.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.