Il Tirreno

Potete chiarirmi se la cedolare secca può essere applicata alla locazione tra società?
Grazie. 
Fabiola

Il regime della cedolare secca sugli affitti è regolato dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il quale dispone al comma 1: “In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime”. Lo stesso articolo, al comma 2, stabilisce che, a partire dal 2011, il canone di locazione relativo a contratti di locazione ad uso abitativo può essere assoggettato, a scelta del locatore, all’imposta della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, nonché sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto. Dunque, la cedolare secca nasce come regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, mentre per i contratti a canone concordato è prevista un’aliquota ridotta, attualmente pari al 10%. È importante sottolineare che il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

A seguito dell’introduzione della cedolare secca si è sviluppato un articolato dibattito interpretativo sulla natura soggettiva del locatore e del conduttore e, più specificamente, sull’interpretazione del comma 6 dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, che esclude l’applicazione del regime “alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni”. La questione interpretativa si è concentrata, in particolare, sull’individuazione del soggetto cui riferire l’esercizio dell’attività d’impresa o professionale, se cioè al solo locatore ovvero anche al conduttore. In base all’interpretazione prevalente fino al 2024, condivisa anche dall’Agenzia delle Entrate nelle proprie circolari, la cedolare secca veniva esclusa non solo quando il locatore agiva nell’esercizio di un’attività d’impresa, ma anche quando il conduttore era una società o un professionista che utilizzava l’immobile nell’ambito della propria attività.

È la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 della Corte di Cassazione ad aprire uno spiraglio rispetto a tale lettura restrittiva, affermando che la cedolare secca può essere applicata laddove il locatore sia una persona fisica che concede in locazione un immobile ad uso abitativo, risultando invece irrilevante la natura giuridica del conduttore, che può quindi essere anche una società o un professionista.

Nonostante tale pronuncia, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora adeguato in modo espresso le proprie istruzioni operative e, nella prassi, la compilazione del modello RLI continua a presentare criticità nei casi in cui il conduttore sia un soggetto diverso da una persona fisica.

La Corte di Cassazione ha così chiarito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23/2011 opera esclusivamente con riferimento alla posizione del locatore, con la conseguenza che la cedolare secca resta applicabile ogniqualvolta quest’ultimo sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, a prescindere dalla natura del conduttore.

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