Il Tirreno

Mi prendo un mese di ferie dopo mesi di studio e affitto, e proprio quando sto per partire il mio padrone di casa mi scrive che vorrebbe “passare a dare un’occhiata all’appartamento mentre non ci sono”. Ora, io capisco la premura, ma può davvero entrare in casa mia quando vuole solo perché è il proprietario?
Martina
studentessa fuori sede

È una questione che in molti si pongono: cosa accade quando si stipula un contratto di locazione ma la proprietà del bene rimane in capo a un altro soggetto? Ci si chiede, in particolare, se quest’ultimo sia legittimato ad entrare nell’immobile locato quando e come desidera, chi tra locatore e conduttore sia tutelato dalla legge in tali situazioni e quali siano, nel complesso, i diritti riconosciuti al conduttore.

L’art. 1571 del Codice Civile stabilisce che “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”.

Ne deriva che il contratto di locazione attribuisce al conduttore un diritto personale di godimento, ossia un diritto di natura patrimoniale fondato sul rapporto obbligatorio che si instaura tra proprietario e conduttore al momento della stipula del contratto.

L’art. 1575 del Codice Civile elenca le “obbligazioni principali del locatore”, che consistono nel consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, nel mantenerla in condizioni tali da servire all’uso convenuto e nel garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Ne consegue che il conduttore non solo ha diritto di godere del bene locato, ma anche che tale godimento avvenga in modo pacifico e senza interferenze.

Ci si potrebbe chiedere se ciò significhi che il proprietario non possa mai disturbare il conduttore nel godimento del bene. In realtà, la risposta è negativa: il proprietario può accedere all’immobile, ma soltanto in presenza di una necessità o di un legittimo interesse e, comunque, previo accordo con il conduttore e con congruo preavviso. Non può, dunque, entrare “a sorpresa” utilizzando un mazzo di chiavi rimasto in suo possesso.

Non esiste una norma specifica che disciplini le modalità di tali visite, ma la giurisprudenza – richiamando gli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile in tema di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali – ritiene che esse siano ammissibili solo se validamente motivate e concordate. Il proprietario, ad esempio, può avere interesse a visitare l’immobile per verificarne lo stato di manutenzione (dato che tra i suoi obblighi vi è quello di mantenerlo idoneo all’uso convenuto) o per mostrarlo a potenziali nuovi locatari, qualora il contratto sia prossimo alla scadenza. In ogni caso, le visite devono avvenire alla presenza dell’inquilino.

Sono tuttavia previste alcune eccezioni: nei casi di emergenza o urgenza, quando sussista un pericolo imminente o il rischio di danni ai locali, il proprietario può entrare anche senza preavviso o autorizzazione del conduttore. Un’ulteriore eccezione riguarda gli interventi di ristrutturazione necessari per il mantenimento dell’immobile o per la sicurezza di terzi.

Resta poi da chiedersi che cosa accada se una delle parti non rispetta tali regole. Se il proprietario entra nell’immobile senza preavviso, commette il reato di violazione di domicilio, denunciabile dall’inquilino e punito ai sensi dell’art. 614 del Codice Penale.

Viceversa, se è il conduttore a impedire senza giustificato motivo l’accesso al locatore, viola i propri obblighi contrattuali e può essere esposto a un’azione di risoluzione del contratto. Inoltre, potrebbe essere tenuto al risarcimento del danno qualora il suo comportamento abbia ostacolato trattative o compromesso la possibilità di vendere l’immobile.

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