Il Tirreno

Ho stipulato un contratto di locazione transitoria ad agosto dello scorso anno per diciotto mesi, adesso mi è arrivata una posta elettronica certificata (pec) dall’agenzia immobiliare a nome della locatrice per richiedermi di lasciare l’immobile in anticipo. Chiedo se la locatrice può farlo.

L’articolo 5 della legge 9.12.1998, n. 431, prevede la possibilità di stipulare “contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”. Anche per questo tipo di contratto è disposta l’obbligatorietà della forma scritta e della registrazione.

L’articolo 2 del decreto ministeriale 16/01/2017 prevede una durata minima di un mese e massima di diciotto mesi, proprio in funzione del fatto che sia un contratto volto a soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori.

Nel contratto – a pena di nullità - deve essere presente una clausola in cui è indicata la ragione che ne giustifica la transitorietà, la quale deve essere provata con apposita documentazione allegata al contratto.

Nel caso in cui vengano meno le esigenze transitorie che ne giustificavano la stipula, o in caso di inadempimento delle modalità di conferma di tali esigenze, si rischia che quest’ultimo venga ricondotto alla durata ordinaria quadriennale.

Ai fini del recesso esistono delle regole peculiari. In particolare, il locatore ha il diritto di recedere solo in presenza di uno dei gravi motivi indicati dall’articolo 3 della legge numero 431/1998 sulle locazioni abitative.

Tra questi: la volontà di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; la volontà di destinarlo ad attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.

Il termine di preavviso imposto al locatore è di almeno sei mesi. Il conduttore, al contrario, deve rispettare un termine di preavviso di tre mesi.

Entrambi i termini sono previsti dalla legge a condizione che il contratto non stabilisca diversamente.

Lo stesso articolo 3 stabilisce al terzo comma che “qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito”.

Inoltre, una comunicazione via posta elettronica certificata, inviata dall’agenzia immobiliare per conto della locatrice, può avere valore legale solo qualora vi sia una delega formale da parte di quest’ultima nei confronti dell’agenzia.

È inoltre necessario che dalla comunicazione via posta elettronica certificata risulti chiaramente che l’agenzia sta agendo in nome e per conto della locatrice.

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