Il Tirreno

Scrivo per una questione condominiale relativa ad un ascensore per disabili installato per abbattimento barriere architettoniche; autorizzato da tutti i condomini, predisposto per l'utilizzo da parte di tutti, ma realizzato a spese e uso di soli due condomini (su 8). In seguito l’ente pubblico proprietario di n° 3 appartamenti esprimeva l’intenzione di subentrare nella comproprietà dell’ascensore, tuttavia, calcolando la propria quota di subentro, nonché le spese future di manutenzione, solo sulla base dei millesimi effettivi dei propri appartamenti e lasciando tutte le spese sostenute per eseguire l’installazione della piattaforma a carico dei due condomini. L’ente pubblico sostiene che, sulla base della propria natura di ente pubblico, può riservarsi il diritto di subentro nella proprietà dell’ascensore chiedendo la suddivisione delle quote tra tutti gli 8 appartamenti e pagando, come subentro e manutenzione futura, solo per i 3 di cui è proprietario. Così le quote dei tre appartamenti che non subentrano nella proprietà dell’ascensore rimangono a carico dei due proprietari originari.
S.

I benefici periodicamente previsti dalla legge per l’abbattimento delle barriere architettoniche hanno comportato, in molti edifici, la realizzazione di strutture finalizzate a migliorare la qualità della vita dei soggetti più fragili. Tali strutture, tuttavia, non sempre possono qualificarsi come vere e proprie “parti comuni” degli stabili condominiali, derogando in parte alle regole generali in materia. Quando il macchinario viene installato contestualmente alla costruzione dell’edificio, esso rappresenta una “parte comune” dello stabile condominiale e i relativi costi di predisposizione, installazione e successiva manutenzione devono integralmente ripartirsi pro quota tra i partecipanti al condominio secondo le regole dettate dagli artt. 1123 e 1124 c.c. e dall’eventuale regolamento condominiale. Viceversa, qualora il macchinario sia stato acquistato da alcuni condomini e fatto installare successivamente nell’immobile, si assiste ad una deroga. La proprietà della piattaforma elevatrice sarà ritenuta esclusa dalle parti comuni del condominio e condivisa unicamente tra i comproprietari che hanno perfezionato l’acquisto e divisi i relativi costi. Sul punto, è stato affermato, che “l’ascensore è parte comune se installato originariamente nell’edificio; altrimenti, esso è di proprietà dei condomini che hanno sostenuto le spese di successiva installazione” (cfr. Cass. civ., sez. VI, ord. 08/06/2020 n. 10850). In questi casi si parla di un condominio parziale, con riferimento alle sole unità immobiliari servite dall’impianto, ai fini dell’applicazione delle norme sulla ripartizione delle spese. Data la collocazione della piattaforma elevatrice in parola, questa potrà qualificarsi come “innovazione” del condominio, pertanto, e limitatamente alle modalità di ripartizione delle spese di manutenzione e/o di riparazione successive al suo acquisto e alla sua installazione, sarà assoggettata alla disciplina dettata dall’art. 1124 c.c. La norma prevede che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”. Pertanto, per quanto riguarda le spese di manutenzione, queste andranno suddivise tra i soli condomini che utilizzano l’impianto, secondo i millesimi di proprietà e il criterio dell’altezza. Diversamente, la ripartizione del costo per l’acquisto originario resta regolata dal diritto privato, trattandosi di una comunione volontaria tra i condomini che hanno sostenuto la spesa. Date le premesse, nel caso di specie – e in assenza delle informazioni circa la natura dell’ente pubblico che è subentrato nella titolarità dell’ascensore, né delle specifiche pattuizione espresse tra le parti o di altre circostanze derogatorie –, si osserva che la natura di ente pubblico non osta all’assunzione di obbligazioni come quelle di pagamento del prezzo o degli oneri condominiali. In conclusione, è ragionevole ritenere che un ente pubblico intenzionato a subentrare nella proprietà e nell’uso di un ascensore installato ex post debba versare agli attuali comproprietari la quota del prezzo da essi stabilita. Successivamente, potrà partecipare alla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, in base all’utilizzo concreto dell’impianto e ai millesimi di competenza delle unità immobiliari interessate.

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