Il Tirreno

Gentile redazione, vi leggo dall’inizio della rubrica e dopo averci pensato spesso ho deciso di sottoporvi il mio caso. Circa dieci anni fa un mio amico mi dava in usufrutto il suo appartamento nel centro di Montopoli in Val d’Arno. Visto che era abbandonato da tanto, decidevo di fare alcuni miglioramenti tali da riportarlo al suo antico splendore. In particolare, ho fatto restaurare gli affreschi che ornavano il soffitto, ho cambiato perfino la pavimentazione laddove lo richiedeva, oltre ad occuparmi delle spese di ordinaria amministrazione che richiedeva. Dopo aver restituito l’appartamento chiedevo al mio amico di corrispondermi una somma per tutte le migliorie che avevo apportato. Alla fine quell’immobile era meraviglioso solo grazie a me! In ogni caso lui si rifiutava di rimborsarmi e sosteneva che tutte queste modifiche spettavano solo ed esclusivamente a me per il contratto sottoscritto. L’altro giorno ci siamo rivisti dopo tanto tempo e abbiamo ricordato la cosa. Lui ha detto che ero pazza a chiedere quei soldi all’epoca. Questa cosa mi ha dato molta noia e vorrei sapere chi aveva ragione.
Grazie, Alessia

Il contratto di usufrutto rientra tra i diritti reali di godimento su cosa e altrui e in particolare, l’art. 981 c.c. dispone che: “L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”. La norma in esame esprime chiaramente un principio fondamentale per regolare i rapporti che sorgono con il contratto di usufrutto. In particolare, l’usufruttuario può trarre dalla cosa tutte le utilità che il proprietario può trarre dalla cosa con l’unico limite di non alterare la destinazione economica dello stesso.

L’usufruttuario ha poi l’obbligo di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1176 c.c., oltre ad impegnarsi a custodirla, amministrarla e far fronte alle spese di ordinaria amministrazione, così come disposto all’interno dell’art. 1004 c.c. Il successivo art. 1005 c.c. prevede infatti che “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario” e dunque, ai sensi dell’art. 1006 c.c. dispone che “Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato”.

In particolare l’usufruttario che ha esercitato correttamente il suo diritto secondo le regole del buon padre di famiglia senza alterare la destinazione economica dell’immobile ha diritto ad ottenere una somma a titolo di indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della riconsegna dell’immobile. Anche la Giurisprudenza di merito è intervenuta a tal proposito a chiarire che “Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell'opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione e al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa, potendosi a tal fine ritenere straordinaria - stante la non tassatività dell'elencazione contenuta all'art. 1005 c.c. - quell'opera che importa la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura della cosa, finalizzati non già alla mera conservazione del bene, che resta a carico dell'usufruttuario, ma alla prevenzione o eliminazione di cedimenti e deterioramenti legati alla vetustà. (Cass. Civ., sez. II, 12 settembre 2019, n. 22797).

In conclusione, si deve ritenere che il giudice di merito in caso di disaccordo tra le parti circa gli interventi posti in essere dall’usufruttuario deve valutare il carattere ordinario o straordinario delle opere poste in essere dall’usufruttuario durante la durata dello stesso. E dunque, condannare il cosiddetto nudo proprietario a versare una somma a titolo di indennità per le opere straordinarie effettuate dall’usufruttuario.

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