Il Tirreno

Posso concedere in locazione temporanea, breve e turistica la mia prima casa senza perdere i benefici fiscali? Devo cambiare domicilio nel periodo di locazione turistica?
Alessandra C.

Chi concede in locazione uno o più immobili con finalità turistiche - a prescindere dalla forma imprenditoriale o non imprenditoriale dell’esercizio dell’attività di ricezione turistica - deve dapprima acquisire il relativo titolo abilitativo, mediante registrazione e deposito di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (la cosiddetta Scia) presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (il cosiddetto Suap) del Comune competente per territorio, entro 30 giorni dalla stipula del primo contratto di locazione temporanea.

Successivamente, gli Uffici Suap forniranno le indicazioni per gli adempimenti successivi, ivi comprese l’assegnazione delle password necessarie per registrare le proprie strutture ricettive, per inviare i dati di arrivi e partenze degli ospiti e per regolarizzare il pagamento dell’imposta di soggiorno.

Inoltre, le modifiche apportate alla legge regionale toscana n. 86/2016 per recepire il decreto ministeriale del Turismo del 6 giugno 2024 - oltre a fornire la definizione di “locazione turistica”, come “le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari” - ha previsto che, dal 2 novembre 2024, il locatore debba altresì ottenere il cosiddetto Cin, ovverosia il Codice Identificativo Nazionale di ciascuna struttura ricettiva turistica e di ciascun immobile destinato a locazione breve per finalità turistica, da esporre all’esterno dell’immobile e da indicare in ogni annuncio pubblicitario.

Orbene, delineata sommariamente la disciplina per l’esercizio dell’attività di ricezione turistica temporanea (spesso denominati Airbnb), c’è da capire se la cosiddetta prima casa può o meno essere destinata a locazione turistica e quali sono i limiti.

Ebbene, le norme nazionali e regionali sembrano consentire la locazione turistica sia dell’intero immobile di proprietà, sia di porzioni di essa: ne consegue, dunque, che (i) può certamente essere concessa in locazione temporanea e turistica, senza forma imprenditoriale, una porzione della propria prima casa, senza perdere né la residenza né i benefici fiscali della prima casa; al contrario (ii) la locazione temporanea e turistica, senza forma imprenditoriale, dell’intera propria prima casa - sebbene possibile e non espressamente esclusa dalla legge - rischia di prestare il fianco a contestazioni relative alla cosiddetta “residenza fittizia” con conseguente possibilità di perdere i benefici fiscali della prima casa.

In quest’ultimo caso, infatti, non si può escludere che gli uffici amministrativi possano accertare la perdita dei benefici fiscali (come l’esenzione Imu sulla prima casa) sul presupposto - aimè non immaginato ma realmente accaduto - che l’aver concesso in locazione turistica l’intera prima casa per buona parte dell’annualità fiscale, esclude de plano che la medesima sia stata utilizzata come abitazione principale e di residenza. E ciò sia perché non è possibile la tassazione a giorni delle imposte (ad esempio il pagamento dell’Imu solo relativamente ai periodi dell’anno in cui la prima casa è concessa in locazione turistica), sia perché è difficile dimostrare di avere la residenza effettiva in un luogo in cui non vivo abitualmente e in cui, al termine di ogni periodo di locazione breve, vi ritorno ad abitare.

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