Il Tirreno

PISA. Difficile capire se siamo di fronte a un cambio di rotta o è semplicemente uno stop fisiologico. Certo è che tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026 si è fermata la corsa che pareva inarrestabile nella trasformazione di appartamenti in centro (e non solo) in strutture per gli affitti turistici. Per la prima volta dopo anni, infatti, la contabilità di queste attività fa segnare un calo. Si tratta di cifre piccole, anzi piccolissime. Ma certamente mettono di fronte a un panorama nuovo, che trova conferme anche in altre città simili a Pisa e nel “sentiment” degli operatori di mercato.

Al ribasso

I numeri, innanzitutto. Al 12 febbraio la banca dati delle strutture ricettive realizzata dal ministero del Turismo registrava, nel territorio del Comune di Pisa, 1.308 strutture private adibite ad accoglienza turistica e condotte in maniera non professionale. Sono sette di meno rispetto a una precedente rilevazione che risale alla fine dello scorso mese di ottobre e che era arrivata a quota 1.315 strutture.

Si trattava di una sorta di picco al termine di una salita che sembrava non avere fine. Le strutture di questo tipo erano infatti meno di mille a fine 2024, per salire a 1.281 a inizio agosto 2025 e arrivare, per l’appunto, a 1.315 solo due mesi e mezzo più tardi.

Gli effetti

Una situazione che ha portato a rendere assai difficile trovare un alloggio disponibile per un affitto “tradizionale”, cioè a lungo termine. Con l’aggravio della peculiarità “universitaria” di Pisa che porta molte case a essere destinata al mercato degli studenti, lasciando così all’asciutto categorie come giovani coppie e famiglie.

Anche in questo caso i numeri giungono in aiuto: nel 2018, secondo l’Agenzia delle entrate, gli affitti ordinari a lungo termine nel Comune erano 4.778. Nel 2024 il numero si era ridotto a 4.191, con una perdita di oltre il 12 per cento. Con prezzi medi, per di più, in aumento secondo la classica dinamica che vede diminuire l’offerta sul mercato e, contemporaneamente, salire i canoni.

Il (possibile) riflusso

I numeri delle ultime settimane sembrano indicare un freno a questa tendenza. Un andamento simile lo si è visto in una città vicina e per molti versi sovrapponibile a Pisa, come Lucca. E i motivi – secondo gli esperti – possono essere ricondotti a due categorie principali. La prima è quella tecnico-legale. In sostanza, dopo un lungo tira e molla tra le forze politiche di maggioranza, la legge di bilancio per il 2026 ha previsto una stretta sugli immobili dati in affitto per meno di 30 giorni. In sostanza l’obbligo di partita Iva scatta per chi ha tre immobili (e non più cinque come prima). E la cedolare secca del 21% è valida solo sul primo immobile affittato: per gli altri gli introiti vanno a determinare l’imponibile Irpef.

C’è poi una questione più “soggettiva”: in molti, infatti, si sono resi conto che stare dietro a uno o più immobili affittati a turisti è assai dispendioso e – anche per i cambiamenti normativi sopra ricordati – il gioco rischia di non valere più la candela. E allora – forse – è meglio ritornare sui “vecchi” affitti a lungo termine.

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