Il Tirreno

LIVORNO. Ha comprato una villa ad Ardenza mare convinto che fosse in regola sotto ogni aspetto urbanistico, ma dopo aver firmato il preliminare - a suo avviso - erano emerse difformità edilizie e vizi non dichiarati. La cantina, in particolare, chiusa da un vano armadio è risultata essere «invasa da fango, acqua e detriti, possibile pericolo anche per la stabilità della casa», le parole dell’acquirente, l’avvocato Stefano Scalise, che dopo aver firmato il rogito - «Non potevo di fatto fare altrimenti, avendo venduto l’altra mia abitazione, corrisposto una corposa caparra e siglato intese con imprese e tecnici per avviare opere e lavori di miglioramento anche energetico, con scadenze strette e perentorie», le sue parole - ha intentato (e vinto) la causa civile sulla base di alcuni presunti vizi occulti riscontrati nell’immobile.

Il venditore

Dall’altra parte, condannato in primo grado, il consigliere comunale Alessandro Perini, che in quella casa pur essendone il proprietario non ha mai vissuto e che riteneva fosse in regola (i presunti vizi, in ogni caso, si sarebbero trascinati nel tempo e non li ha creati lui ndr). Il tribunale civile, col giudice Giulio Scaramuzzino, alla fine ha dato parzialmente ragione al compratore, riconoscendo la responsabilità dell’esponente di Fratelli d’Italia e disponendo una riduzione del prezzo di vendita di 27.500 euro, oltre agli interessi e alle spese (per circa 44mila). Il legale, con la moglie, aveva pagato la villa di via Pacinotti 710mila euro. E prospetta l’appello: «Il fatto che nell’immobile non vi fosse il promesso "stato legittimo" ha impedito l’accesso a importanti agevolazioni fiscali che invece risultavano oggetto di negoziazione tra le parti sin dal preliminare».

Parla l’acquirente

«Appena mia moglie ha visto quella casa - il racconto di Scalise - se ne è innamorata. Anche a me è piaciuta, in particolare l’idea della cantina accessibile dall’abitazione, visto che sono sommelier. L’investimento era importante, siamo stati sempre rassicurati sul fatto che fosse in regola sotto ogni profilo e che il vano armadio, chiuso, non si poteva rompere, almeno per vedere la cantina. Abbiamo quindi chiesto la certificazione di un geometra, nominato da Perini, che ha prodotto il documento. Purtroppo, da indagini più accurate, sono emerse difformità e vizi che hanno costretto a esperire un accertamento tecnico preventivo e quindi ad apporre una riserva di azione e rivalsa in sede di rogito. Poi siamo andati in causa», conclude.

I disagi

Una volta sfondato il vano armadio, la scoperta che lo ha convinto a rivolgersi alla giustizia: «Quella casa aveva subìto l’alluvione del 2017, era ancora pieno di fango là sotto - le parole di Scalise - quindi per renderla abitabile c’erano da fare importanti lavori, che abbiamo anticipato con i nostri soldi: dal giardino entrava acqua liberamente, finendo nelle fondamenta. Ciò prospettava un serio pericolo anche di stabilità». Lui e la moglie - in attesa del restyling - sono rimasti a lungo ad abitare altrove.

I vizi accertati

Secondo quanto ricostruito dal tribunale, l’immobile presentava difformità urbanistiche e catastali, oltre a vizi edilizi non immediatamente riconoscibili al momento dell’acquisto. In particolare, le criticità riguardano la cantina, alcune aperture sui setti (anche portanti), problemi all’impianto elettrico e al solaio di un corridoio, oltre alla mancanza della certificazione di agibilità. Elementi confermati dall’accertamento tecnico disposto dal giudice e svolto da un consulente, che ha quantificato il costo dei soli vizi in circa 29.500 euro, poi ridotti nella sentenza a 27.500 euro.

No al maxi risarcimento

Il giudice ha invece respinto le altre richieste degli acquirenti: niente risarcimento per l’aumento dei tassi del mutuo, né per la perdita di bonus fiscali o per danni non patrimoniali. Secondo il tribunale, non è stata fornita prova sufficiente del nesso causale tra il comportamento del venditore e i danni. Un passaggio chiave della sentenza riguarda anche la scelta degli acquirenti di procedere alla stipula del rogito definitivo, nel maggio 2022, nonostante le criticità emerse. Una decisione che, per il giudice, incide sulla possibilità di attribuire ulteriori responsabilità al venditore.

Le spese

Sul fronte delle spese legali, il tribunale ha disposto una ripartizione proporzionale: il venditore dovrà rimborsare agli acquirenti due terzi delle spese di giudizio e del procedimento di accertamento tecnico, mentre il restante terzo viene compensato tra le parti.

La replica di Perini

«Io sono una persona perbene, a mio avviso la villa (che non conosco nei dettagli, visto che non ci ho mai abitato) quando è stata venduta non aveva alcun problema e questa sentenza mi lascia perplesso: se ci fossero state delle criticità come mai la banca ha concesso agli acquirenti, due volte, un mutuo da 490mila euro confermando il valore e la qualità dell’immobile? In ogni caso quanto contestato non è stato certo attribuito né a me né alla mia famiglia». Si difende così il consigliere comunale ed esponente di Fratelli d’Italia Alessandro Perini. La pronuncia, per lui avversa, non è stata comunque del tutto sfavorevole: su una richiesta danni per circa 250mila euro dell’avvocato Stefano Scalise, l’esponente del centrodestra labronico se l’è cavata con meno di un quinto dell’importo. «Mi sono comportato correttamente ed è stato fatto tutto in regola», le sue parole. «L’immobile è stato costruito oltre 200 anni fa - prosegue - e nel tempo si saranno accumulate delle inesattezze catastali. Il pozzo, ad esempio, mica l’ho fatto io. Andava accatastato? Secondo noi no. Il vano cantina? Là si nascondevano gli ebrei durante la Seconda guerra mondiale e, fra l’altro, la consulenza tecnica d’ufficio stima che generi un valore aggiunto alla proprietà. Per il resto parliamo di una porta spostata di 20 centimetri e di una piccola botola chiusa 50 anni fa in modo non corrispondente alle metodologie di oggi, emersa solo grazie alla rimozione di tutta la pavimentazione, che non potevo certo verificare a priori. I miei dubbi sulla sentenza nascono dal fatto che alcune cose credo che non siano state ben valutate».

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