Il Tirreno

LIVORNO. Possedevano un fantastico cinema-teatro nel centro di Livorno, la Gran Guardia, un pezzo di storia della città, simbolo della ricostruzione e della rinascita dopo i bombardamenti. Nel 2005 ha chiuso, ed è rimasto vuoto e fatiscente. Sembrava che i suoi splendori fossero per sempre destinati all'abbandono. Tra pochi giorni - proprio grazie all'intervento dei proprietari - la Gran Guardia invece riaprirà ma la sua nuova vita sarà sorretta più dalle stampelle dei vestiti che dai film che hanno fatto la storia di quelle mura.

Se i livornesi torneranno nel "loro" cinema sarà infatti soprattutto grazie all'accordo tra la proprietà ed H&M. Lo indica la priorità data alla ristrutturazione del piano terra (foyer, platea e palco), destinato al colosso svedese dell'abbigliamento. Lo confermano i documenti pubblici e riservati che Il Tirreno è riuscito a consultare e che fanno luce sul piano economico dell'operazione Gran Guardia e sulla strategia della società Nuovo Teatro Marinari srl. Documenti che dimostrano come a pagare il costo della ristrutturazione (ma sarebbe più opportuno definirla trasformazione) sarà l'affitto incassato dagli svedesi. E che grazie a questa operazione il valore immobiliare dell'edificio raddoppierà il suo valore. Un'operazione - sia detto - avvenuta nella piena trasparenza, anche attraverso un protocollo d'intesa col Comune. Ma che divide i livornesi nel confronto stridente tra ciò che è stato e ciò che sta per cominciare. E allora eccolo questo presente della Gran Guardia, ripartendo dalle cifre e dai protagonisti del progetto che oggi permette alle porte del cinema teatro di via Grande di riaprirsi.

Il progetto e i tempi. L'inaugurazione del centesimo punto vendita italiano di H&M avverrà il 24 ottobre. Occuperà il piano terra della nuova Gran Guardia e avrà a disposizione 2.100 metri quadri (1.500 di superficie di vendita, nessun altro negozio è così ampio in centro)). Vi lavoreranno almeno trenta persone, quaranta quando l'attività sarà a pieno regime. Solo tra un anno, più o meno all'inizio del 2014, al primo piano vedrà la luce anche il centro culturale polivalente con due sale di proiezione (da 140 e 160 posti), il museo del cinema, la biblioteca, la mediateca e tutti gli altri servizi, bar e pun to ristoro compresi.

Nel progetto c'è anche la realizzazione di un collegamento esterno con una piazzetta a uso pubblico (collegando quella che era l'uscita posteriore del cinema in via Santa Giulia e quella laterale in via del Giglio) e la ristrutturazione della parte posteriore dell'edificio che affaccia su via Santa Giulia, destinata ad appartamenti e uffici. Che restano un mistero sia per i ricavi sia per i tempi previsti.

La società e la proprietà. La seconda vita della Gran Guardia comincia a Natale 2010, quando vede la luce il soggetto che gestirà tutta l'operazione. Il 23 dicembre viene costituita davanti al notaio Mario Miccoli la "Nuovo Teatro Marinari s.r.l.". La società si garantirà la piena disponibilità dell'edificio attraverso la concretizzazione di due atti, entrambi siglati un anno dopo, il 29 dicembre 2011. Una promessa di vendita da parte di Giovanni Lippi (ex titolare del cinema) e un contratto di locazione con il resto della proprietà, in primis Pieretta e Cosetta Marinari, eredi dello storico proprietario della Gran Guardia, Fortunato Marinari. Il contratto di locazione viene firmato da Pieretta e da altre quattro persone. Oggi, dopo vari passaggi, la proprietà risulta così ripartita: la NTM ne detiene il 32,7 per cento; Pieretta Marinari il 24,6%; Andrea, Antonella e Filippo Casalini l'11,2% ciascuno; il restante 8,9% è di Francesca Mugnai.

Lo scorso 10 ottobre il Catasto ha recepito la variazione di destinazione d'uso: la Gran Guardia è passata da cinema a centro commerciale. E questa operazione è stata resa possibile dalla variante al regolamento urbanistico approvata dal consiglio comunale: la superficie massima di vendita per i negozi del centro è di 999 metri quadri. Ma torniamo alla composizione societaria: la maggiore quota della proprietà è dunque nelle mani della società NTM, i cui soci sono (al 31 dicembre 2011) Pieretta e Cosetta Marinari.

Nel cda attualmente siedono Giorgio Costella (presidente), Antonio Casalini e Piero Bonaventura (direttore degli storicio bagni Pancaldi).

L'esposizione con le banche. Si entra qui nel cuore del programma finanziario. La Nuovo Teatro Marinari per cominciare ha avuto bisogno di molti soldi: si parla di 2 milioni e 600mila euro dalle banche per un investimento totale in costi di ristrutturazione che è stato programmato in 3 milioni e 350mila euro (NTM ne può mettere altri 600mila come propria disponibilità). Il programma di indebitamento è suddiviso in due fasi, stando al piano economico redatto a inizio anno.

Il cuore dell'investimento. Servono 1 milione e 950mila euro di cui un milione e mezzo deve arrivare dalle banche per consentire la ristrutturazione del piano terra, quello di H&M. E' questo il nucleo centrale dell'operazione, perché gli svedesi si impegnano a pagare alla NTM 520mila euro all'anno di affitto a partire dal 2013 e almeno per 9 anni garantiti (mentre nel 2012 dovrebbero sborsare "solo" 260mila euro). Il contratto prevede un rinnovo di altri 9 anni con la possibilità, da parte della sola H&M, di recedere dal decimo anno in poi, previo preavviso di 12 mesi. In pratica in neanche 5 anni l'affitto di H&M consentirebbe di estinguere questa parte di mutuo.

La seconda fase: cinema e altri negozi. Questa fase prevede un altro milione e centomila euro di prestito dalle banche per ristrutturare il resto della Gran Guardia, la parte "polivalente" che ospiterà i cinema, il museo e le altre attività commerciali. I costi sono paragonabili a quelli della prima fase: un milione e 400mila euro. Ma i ricavi previsti sono nettamente inferiori: 120mila euro in canoni di locazione.

Per quello che si sa, i locatari sono tutti da individuare. Che cosa sarà affittato? Solo i servizi o anche le sale cinematografiche? E non è certamente escluso che la NTM gestisca direttamente alcuni di questi spazi. Ogni piano economico è infatti suscettibile di correzioni, perciò queste cifre devono essere considerate indicative, ma danno il senso di una fondamentale proporzione: l'utile della società, sulla carta, risiede al piano terra (attività commerciale) quasi cinque volte di più che al piano superiore (al netto dell'incognita degli appartamenti) dove ci sarà spazio per il polo culturale.

Gli appartamenti e il locale del Comune. Si tratta, come detto, della parte sconosciuta dell'operazione e si potrebbe ipotizzare che la ristrutturazione degli appartamenti possa essere finanziata negli anni successivi grazie agli avanzi garantiti proprio dall'affitto di H&M.

Quello residenziale è un investimento che si preannuncia importante: potrebbero essere ricavati una quindicina di appartamenti tra il primo e il secondo piano, con ingresso al piano terra adiacente allo store. Può darsi che l'intera operazione immobiliare-residenziale possa essere ceduta a un'altra società, che si farebbe così carico di pagare anche gli oneri di trasformazione (il resto è tutto a carico della Nuovo Teatro Marinari srl).

Al primo piano c'è anche un'area che sarà destinata gratuitamente al Comune, come risulta dal protocollo d'intesa tra le parti. La costruzione è resa possibile anche dal fatto che, nel progetto iniziale della vecchia Gran Guardia, erano già previste delle finestre sulla parte del fabbricato che affaccia su via Santa Giulia, quella del "camino" del palcoscenico.

Il patrimonio raddoppia. Sulla carta per la NTM l'operazione rappresenta un investimento riuscito. Se l'edificio prima della ristrutturazione poteva avere un valore di mercato intorno ai cinque milioni di euro, una volta ristrutturato - e grazie ai cambi di destinazione d'uso - l'ex Gran Guardia raddoppierà il suo valore.

La Nuovo Teatro Marinari oggi si ritrova un maxi-store nel cuore della città, in uno dei luoghi simbolo di Livorno. Ciò grazie all'intervento del Comune, che ha garantito la variante e, come contropartita "sociale", ha ottenuto il recupero del cinema e i posti di lavoro. Ma anche centinaia di migliaia di euro in oneri di urbanizzazione. L'operazione è riuscita, dicevamo, anche dal semplice punto di vista immobiliare. La nuova Gran Guardia, infatti, a fine lavori varrà sul mercato, secondo un'affidabile stima, circa dieci milioni di euro: praticamente il doppio del suo valore iniziale.

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