Il Tirreno

Tre anni fa ho stipulato un contratto di locazione 3+2. Alla scadenza dei 3 anni ho ricevuto una raccomandata dal locatore per disdetta del contratto per vendita dell’immobile. Posso oppormi? Ho un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile?
E.V.

Nel nostro ordinamento la locazione è definita dall’art. 1571 c.c. come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un determinato tempo, verso il pagamento di un corrispettivo. Nell’ambito delle locazioni abitative, uno dei modelli più diffusi è il contratto a canone concordato, comunemente indicato come contratto "3+2", disciplinato dalla legge n. 431 del 1998. Si tratta di una forma contrattuale diversa dal contratto libero "4+4", sia per la durata, sia per la determinazione del canone, che viene stabilito sulla base degli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini. Questa tipologia contrattuale risponde all’esigenza di favorire l’accesso all’abitazione attraverso canoni calmierati e, al tempo stesso, riconosce al locatore specifici benefici fiscali. Proprio perché il contratto 3+2 è costruito su un equilibrio tra stabilità dell’inquilino e interessi del proprietario, la legge limita fortemente la possibilità per il locatore di interrompere il rapporto alla prima scadenza. Alla scadenza dei primi tre anni, infatti, il contratto non cessa automaticamente, ma si rinnova per altri due anni, salvo che il locatore invii una disdetta valida, nei termini e per uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge. In particolare, la comunicazione deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza e deve indicare in modo specifico il motivo posto a fondamento del diniego di rinnovo. Non è quindi sufficiente una formula generica o una semplice manifestazione di volontà di riavere l’immobile. L’art. 3 della legge n. 431 del 1998 prevede varie ipotesi, tra cui la necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di stretti familiari, l’esigenza di effettuare determinati interventi edilizi, oppure, per quanto qui interessa, l’intenzione di vendere l’immobile a terzi. Quest’ultima ipotesi, tuttavia, non consente al proprietario di disdire liberamente il contratto ogni volta che dichiari di voler vendere. La legge richiede infatti una condizione ulteriore: il locatore non deve avere la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Se questa condizione manca, la disdetta per vendita può essere contestata. Nel caso prospettato dal lettore de "Il Tirreno", quindi, occorre verificare con attenzione il contenuto della raccomandata ricevuta: se è stata inviata almeno sei mesi prima della scadenza, se indica chiaramente il motivo della vendita, se contiene gli elementi necessari e se il locatore possiede o meno altri immobili abitativi. In mancanza dei requisiti previsti dalla legge, il conduttore può opporsi alla disdetta e sostenere che il contratto debba proseguire per il biennio successivo. Quanto al diritto di prelazione, esso non spetta sempre all’inquilino ogni volta che il proprietario decida di vendere l’immobile locato. Nelle locazioni abitative, il diritto di prelazione sorge proprio nella specifica ipotesi in cui il locatore neghi il rinnovo alla prima scadenza perché intende vendere l’immobile a terzi e ricorrono le condizioni previste dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998. In tale situazione, il proprietario deve mettere il conduttore in condizione di acquistare l’immobile a parità di prezzo e condizioni rispetto agli altri potenziali acquirenti. Se il diritto di prelazione viene violato, la legge riconosce al conduttore specifiche tutele, compresa, nei casi previsti, la possibilità di riscattare l’immobile nei confronti dell’acquirente entro i termini di legge. Va inoltre ricordato che, se il locatore ottiene il rilascio dell’immobile sulla base di un motivo poi non realizzato, il conduttore può agire per far valere le conseguenze dell’illegittimo diniego di rinnovo, anche sotto il profilo risarcitorio.

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