Il Tirreno

PISA. Piccolo è bello, anzi bellissimo. E anche molto richiesto. Il vecchio slogan usato per il tessuto imprenditoriale italiano veste come un abito di sartoria anche per il mercato immobiliare della provincia di Pisa e – soprattutto – del suo capoluogo: il numero delle compravendite è in aumento grazie all’impennata delle piccole abitazioni, sotto i 50 mq di superficie o, al massimo, entro gli 85. Una tendenza che può avere diverse spiegazioni, da nuclei familiari sempre più esigui a maggior facilità a ottenere il mutuo con cifre più basse. Ma non si può tacere che un motivo (forse il principale) è quello legato al mercato degli affitti turistici. Queste, in ogni caso, sono interpretazioni. Prima di tutto arrivano i dati, quelli contenuti nel rapporto per la Toscana pubblicato pochi giorni fa dall’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate.

Quante vendite…

Numeri reali e non proiezioni, relativi all’anno 2025 e messi in relazione con i dodici mesi precedenti. Iniziamo dalle compravendite: in provincia di Pisa sono state 6.408 sulle 51.566 dell’intera regione. Un dato che piazza Pisa al secondo posto, dietro Firenze e che fa segnare un incremento del 13,7%, ben superiore rispetto alla media regionale del 9,4%. L’esame delle singole macroaree evidenzia variazioni percentuali non proprio omogenee, con un incremento maggiore per la Valdiecina Est (+30,4%), seguita da Valdivecina Ovest (+24,5%) e Comprensorio del cuoio (+24%). Incrementi più contenuti, ma sempre significativi, sono stati registrati a Pisa (+12,8%), area pisana (+11,2%), colline pisane (+12,9%) e Valdera (+7,9%). Va ricordato che queste sono variazioni percentuali. In termini assoluti, infatti, il numero di vendite vede primeggiare la Valdera (1.883), il capoluogo (1.629) e l’area pisana (1.217), mentre i volumi sono minori in Valdicecina ovest (196), colline pisane (219) e Valdicecina Est (389).

...e a quali prezzi

Il quadro si fa ancora diverso se si vanno a considerare le quotazioni alle quali passano di mano gli immobili. In provincia la media è di 1.494 euro al mq, in aumento rispetto all’anno precedente. Ma il capoluogo si trova ben sopra questa soglia, con 1.924 euro al mq, peraltro in aumento di ben il 2,1%. Segue l’area pisana (1.545 euro), la Valdicecina ovest (1.480), il Cuoio (1.306), la Valdera (1.273), la Valdicecina est (1.175) e le colline pisane (1.136).

Grandi e piccole

E veniamo alla questione delle dimensioni, quella che più dà l’idea della tendenza del mercato. Le compravendite per l’intera provincia hanno riguardato abitazioni che, in media, sono grandi 114 metri quadri. Il dato si abbassa repentinamente se si considerano gli atti di compravendita che riguardano soltanto il capoluogo: in questo caso si scende sotto i 100 metri quadri, a quota 98, peraltro in calo rispetto all’anno precedente.

Andiamo a considerare le “fasce” di superficie. In provincia il 7,2% delle compravendite riguarda le case fino a 50 mq e il 27,8% quelle tra 50 e 85 mq.

Ma è nel capoluogo che questi numeri diventano impressionanti. A Pisa, infatti, sono passate di mano ben 240 abitazioni più piccole di 50 metri quadri: si tratta del 14,7% del totale, il valore più alto della Toscana. Più di Firenze, che si ferma all’11,4% e più della vicina Lucca ferma al 5,2%. Rispetto all’anno precedente l’incremento è del 27%. Per quanto riguarda le abitazioni con metratura tra i 50 e gli 85 mq, rappresentano il 30,3% delle compravendite: questo significa che, complessivamente quasi metà del mercato (il 45%) della città di Pisa si è concentrato su abitazioni che possono essere definite “piccole”.

E qui è inevitabile tornare alla questione degli immobili che vengono acquistati per essere messi a reddito tramite gli affitti brevi: una tendenza che proprio nell’anno 2025 ha probabilmente visto raggiungere il suo apice (almeno fino ad ora) superando quota 1.300 secondo la baca dati delle strutture ricettive del ministero del Turismo. Un numero che ormai da inizio anno è comunque stabile, facendo pensare a una frenata di una crescita che per almeno un paio d’anni è parsa inarrestabile e che poi ha dovuto fare i conti con una serie di paletti, normativi e fiscali, che sono sono stati posti.

Focus sulla città

Il rapporto dell’Agenzia delle entrate consente anche di entrare più in dettaglio sulle dinamiche dei vari quartieri di Pisa. Da questo punto di vista il maggior numero di compravendite si è registrata nella fascia della prima periferia a mezzogiorno (Porta a mare, San Giusto, San Marco, porta Fiorentina, Sant’Ermete, stazione) con 275 atti, in aumento dell’9,5%. Al secondo posto Cisanello, Pisanova e San Cataldo con 229 e di poco dietro il litorale (da Marina a Calambrone) con 221 compravendite, seppur in lieve calo rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda la sfida del centro storico tra Tramontana e Mezzogiorno, viene vinta dalla prima: sono state 109 le vendite nei quartieri di San Francesco e Santa Maria contro le 91 di San Martino e Sant’Antonio.

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