Il Tirreno

PISA. «Ora le carte sono in ordine per mettere a punto il percorso iniziato qualche mese fa». Così il sindaco Michele Conti “invita” il Pisa Sporting Club ad aprire, anzi approfondire, il confronto dopo la comunicazione formale da parte della società nerazzurra sull’interesse anche all’acquisto dell’Arena Garibaldi.

Nella Sala delle Baleari di Palazzo Gambacorti sono stati presentati i risultati del lavoro svolto per l’individuazione del valore dello stadio dalla società Avalon Real Estate, alla quale il Comune aveva affidato l’incarico. Nello specifico il Comune ha richiesto l’aggiornamento della stima del valore dello stadio effettuata nel 2018 dall’Agenzia delle Entrate e, in particolare, il valore di mercato, il valore del diritto di superficie, il valore dell’usufrutto e il valore del canone di locazione.

I numeri

«Si è giunti alla determinazione del valore di mercato dello stadio – ha detto Jonathan Sancinelli, responsabile sviluppo del gruppo Avalon Real Estate – attraverso differenti metodologie di stima. L’aggiornamento della precedente perizia, redatta dall’Agenzia delle Entrate, con il metodo del costo ha portato a un risultato pari a 3.520.000 euro, valore confermato da una valutazione con il metodo reddituale finanziario (per la stima del valore dello stadio) e con il metodo comparativo (per la stima della “Casa del custode”) che porta a un risultato pari a 3.655.000 euro».

In aggiunta alla valutazione del solo stadio «è stato stimato il valore della potenzialità edificatoria a uso commerciale pari a 770.000 euro. Si ritiene dunque il più probabile valore di vendita dell’intera area urbana ricadente nel perimetro della scheda N. 9.2 sia pari a 4.290.000 euro. A partire da questo valore di mercato sono stati determinati i valori per i diritti di superficie e di usufrutto: diritto di superficie a 99 anni pari a 4.288.966,06 euro; diritto di superficie a 90 anni pari a 4.287.795,03 euro; usufrutto di 30 anni pari a 3.217.500,00 euro».

Le differenze

Alcune considerazioni di fondo vengono automatiche. Le stime redatte nel 2018 dall’Agenzia delle Entrate erano state di 4 milioni e 75mila euro per il diritto di superficie in concessione a 30 anni e di 6 milioni e 331mila euro per la piena proprietà. La prima cosa che si nota è dunque la differenza tra il valore di vendita del 2018 e quello aggiornato (che è inferiore). Ma il confronto non è corretto. Il valore di sei anni fa considerava la possibilità per l’acquirente, come da scheda urbanistica, di poter eventualmente costruire appartamenti al posto delle gradinate dell’Arena, con spostamento dello stadio a Ospedaletto. Invece l’attuale scheda fa riferimento “solo” a una potenzialità edificatoria su 5.160 mq per commercio al dettaglio, esercizi di somministrazione alimenti e spazi espositivi museali.

Un altro aspetto da sottolineare è che, rispetto al ventaglio delle possibilità di valorizzazione dell’Arena, le cifre che emergono dallo studio sono simili e di poco superiori ai 4 milioni di euro sia per l’ipotesi di vendita che per l’ipotesi di diritto di superficie fino a 99 anni. Ma il sindaco Conti, sotto il profilo politico-strategico, avrebbe una preferenza? «Nessuna strada preordinata, l’importante è arrivare all’obiettivo valutando gli aspetti della legge sugli stadi».

La legge

La legge sugli stadi è l’ambito nel quale ci si muoverà in questa operazione. Il decreto legislativo 28/02/2021 n. 38, denominato anche Legge Stadi, semplifica l’iter che i privati devono seguire per farsi promotori di un intervento di ammodernamento, nuova costruzione o sostituzione edilizia (anche parziale), soprattutto se il proponente si identifica con la società che utilizza l’impianto. Anzitutto serve che la società professionistica presenti all’ente uno studio di fattibilità corredato di un piano economico finanziario sostenibile. Spetta poi all’ente pubblico, d’intesa con la società potenziale acquirente, trovare la quadratura del cerchio.

Avalon elenca anche una serie di precedenti andati a buon fine, anche se in epoche e con procedure diverse da caso a caso: Atalanta e Sassuolo (piena proprietà), Udinese e Cremonese (diritto di superficie di 99 anni), Frosinone (diritto di superficie di 45 anni).

Locazione

Nello studio dell’advisor ci sono anche altri numeri interessanti. Uno riguarda il canone di locazione dell’Arena, stimato in 105mila euro annui (stadio da 10.472 posti), mentre l’attuale è di 65mila euro (9.942 posti).

Si riporta poi un costo totale di costruzione a nuovo dello stadio di 20,7 milioni di euro circa, ma anche un deprezzamento fisico della struttura di quasi 9,5 milioni e un deprezzamento funzionale di oltre 10 milioni.

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