Il Tirreno

LUCCA. Il mercato della casa corre nel capoluogo ma non nel resto della provincia. Nel secondo trimestre 2026, secondo i dati ancora provvisori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, a Lucca sono state registrate 328 compravendite di abitazioni, contro le 304 dello stesso periodo del 2025: +8%. Un andamento ancora più significativo perché va in direzione opposta rispetto al resto del territorio, dove le transazioni scendono da 1.132 a 1.022 (-9,8%). Nel complesso la provincia passa da 1.436 a 1.350 operazioni (-6%).

La città corre

Il secondo trimestre conferma una tendenza già emersa nei primi tre mesi dell’anno. Tra gennaio e marzo le compravendite nel capoluogo erano infatti salite da 262 a 315, con un incremento superiore al 20%. Nei primi sei mesi del 2026 Lucca arriva così a 643 transazioni, contro le 566 dello stesso periodo del 2025: +13,6%. L’intera provincia, invece, rimane praticamente ferma, passando da 2.643 a 2.653 compravendite, appena +0,4%. Il capoluogo, insomma, sta mostrando una vivacità decisamente superiore rispetto al resto del territorio. La ripresa era già iniziata nel 2025, chiuso con 1.177 compravendite, l’8,1% in più rispetto alle 1.089 del 2024. Come si spiega? L’ipotesi più probabile è che il capoluogo oggi intercetti più componenti di domanda. C’è quella residenziale locale, favorita rispetto al 2023-24 dal calo dei tassi e quindi da mutui meno onerosi; c’è la domanda per investimento legata al business del turismo; e c’è una componente di acquirenti dall’estero che gli operatori locali indicano da tempo come particolarmente presente soprattutto in centro storico e nelle aree collinari.

Post-Covid e inflazione

La serie storica delle compravendite dal 2011 al 2025 racconta bene i diversi cicli attraversati dal mercato. Dopo la caduta dei primi anni Dieci, le compravendite hanno ripreso gradualmente quota fino al boom del biennio post-Covid: 1.245 operazioni nel 2021 e 1.337 nel 2022, massimo della serie. Un’impennata accompagnata da una nuova idea di casa maturata durante i lockdown: abitazioni più grandi, stanze da destinare allo smart working, terrazzi, giardini e spazi esterni. Poi la brusca inversione. Nel 2023 le transazioni scendono a 1.163 e nel 2024 a 1.089. Un rallentamento coinciso con la forte crescita dell’inflazione e le conseguenti politiche monetarie messe in atto dalla Bce, che hanno portato a un aumento dei tassi dei mutui dopo anni di denaro quasi a costo zero.

1 su 2 compra col mutuo

A sostenere il mercato sono soprattutto i privati (persone fisiche). Nel secondo trimestre 2026, delle 328 compravendite registrate nel Comune, 314 sono state effettuate da privati, pari al 95,7%. Soltanto 14 fanno capo a società, enti o altri soggetti. Nel primo semestre la quota delle persone fisiche supera addirittura il 96%. E quasi un acquirente privato su due ricorre al credito: tra aprile e giugno sono state 149 le abitazioni acquistate con mutuo ipotecario, il 47,4% delle compravendite effettuate da persone fisiche.

Prezzi ancora bassi

Il quadro attuale è molto diverso da quello del 2012 e 2013, quando le compravendite toccarono il minimo della serie, scendendo a circa 680 operazioni l’anno. Allora il mercato era schiacciato tra prezzi immobiliari ancora elevati, dopo il lungo boom degli anni Duemila, e mutui costosi. A distanza di quasi vent’anni, i valori Omi mostrano che almeno nel centro storico i prezzi nominali non hanno ancora recuperato i livelli pre-crisi. Nella zona di maggior pregio dentro le Mura, nel 2007 le abitazioni "abitabili" erano valutate tra i 2.700 e i 3.600 euro al metro quadrato; nel secondo semestre 2025 le abitazioni civili della stessa area oscillano tra 2.300 e 3.400 euro. Nella parte meno pregiata del centro si è passati da 2.500-3.200 euro a 2.000-2.900. Pur considerando la diversa classificazione Omi delle tipologie, il valore centrale delle forchette resta inferiore di circa il 10% nella zona di maggior pregio e del 14% nell’altra parte del centro. I dati più recenti, dunque, mostrano un mercato a due velocità. Bisognerà vedere se gli ultimi aumenti dei tassi varati dalla Bce (+0,50 nel 2026) provocheranno una nuova frenata per tutti.