Il Tirreno

FIRENZE Prima il metodo, poi la città. Prima il sistema, poi le forme. Alla caserma Perotti, a Coverciano, lo Stato parte da qui: un bando europeo da quasi 10 milioni per progettare un intervento che ne vale 214, 130 solo di lavori, e che promette di ridisegnare uno dei vuoti più grandi della Firenze est. Non un progetto, ancora. Sarà il progetto di fattibilità tecnico-economica a dover dire come trasformare 51 mila metri quadrati oggi chiusi e sottoutilizzati in un polo delle amministrazioni statali: Polizia, Vigili del Fuoco, Guardia di Finanza. Il bando scade il 25 maggio e in gioco non c’è soltanto la progettazione, ma la regia dell’operazione. Perché dentro quelle carte, più che un disegno, c’è un metodo: un masterplan "multiscala" capace di tenere insieme edifici, infrastrutture, spazi aperti, connessioni urbane. Una struttura che deve funzionare prima ancora di essere bella. E che nasce con una gerarchia molto chiara: al centro la Polizia di Stato, con uffici, sedi operative, autorimesse specialistiche e alloggi; attorno, come opzioni attivabili nel tempo, Vigili del Fuoco e Guardia di Finanza.

Una cittadella della sicurezza, ma anche un sistema urbano che deve dialogare con il quartiere, aprirsi, riconnettersi.I numeri raccontano la scala: 214 milioni complessivi, di cui circa 130 per i lavori, con un risparmio stimato di 4 milioni l’anno grazie alla dismissione degli affitti oggi pagati per sedi sparse. L’investimento tutto pubblico, guidato dall’Agenzia del Demanio, che qui tenta una razionalizzazione profonda della presenza statale in città. Ma è nei dettagli tecnici che il progetto prende forma, anche senza disegni. Tutto è costruito su "BIM" obbligatorio, Building Information Modeling, per costruire un progetto in 3D, che preveda per ogni edificio un "gemello digitale", cioè una copia virtuale dell’edificio reale in modo che sia sempre monitorato, prima e dopo la costruzione. Non si costruisce solo un complesso: si costruisce un sistema che lo controlla.

Dentro i documenti emergono funzioni precise. Non spazi generici, ma ambienti classificati: sale operative, data center, dormitori, aree di sicurezza, percorsi separati tra pubblico e mezzi. Strutture pensate per durare almeno cento anni, con standard elevati di resistenza e flessibilità. Impianti progettati come sistemi energetici intelligenti, edifici a consumo quasi zero, gestione delle acque e monitoraggio continuo delle prestazioni. Le caserme diventano infrastrutture complesse, ibride, più vicine a una macchina che a un edificio tradizionale.

E poi c’è il sottosuolo, che resta una variabile aperta. Il progetto parte con una campagna di indagini estesa: sondaggi profondi, prove geotecniche, georadar, analisi geofisiche. Segno che il terreno non è ancora conosciuto fino in fondo e che potrebbero emergere criticità, dalla presenza di falde a stratigrafie complesse. È qui che si annida una delle incognite principali, quella che può incidere sui tempi e sui costi. Tempi che, sulla carta, sono già lunghi. Quasi 400 giorni per arrivare al progetto di fattibilità, con una particolarità che dice molto del sistema: la fase di verifica dura più della progettazione. Poi la conferenza dei servizi, snodo decisivo. «Si tratta di un passaggio concreto verso la trasformazione di una delle aree più strategiche del quartiere Campo di Marte a Firenze», dicono dal Demanio.

«In linea con le strategie dell’Agenzia, la valorizzazione della caserma Perotti mira a rigenerare il patrimonio immobiliare dello Stato senza consumo di nuovo suolo». Su quell’area, in passato, si era immaginato altro. Persino uno stadio, un’offerta ventilata ai tempi di Rocco Commisso, rimasta ipotesi e poi dissolta. Oggi la traiettoria è diversa: niente spettacolo, niente residenze, niente turismo. Funzioni pubbliche. Un cambio di paradigma, almeno nelle intenzioni. Il cantiere non è ancora iniziato, ma la macchina sì. La Perotti segna una discontinuità. Negli ultimi anni Firenze ha costruito trasformazioni su un asse preciso: residenziale di fascia alta, ricettivo, valorizzazione immobiliare. San Gallo, ex Teatro Comunale, Manifattura Tabacchi. Operazioni diverse, ma con un filo comune: mercato, rendita, investimento privato. Qui il paradigma cambia. L’investitore è lo Stato. La funzione è pubblica. L’obiettivo non è vendere o attrarre flussi, ma concentrare servizi e ridurre costi. E soprattutto cambia il processo.

La gara Perotti è costruita come un sistema chiuso: requisiti alti, forte selezione all’ingresso, controllo totale in esecuzione. Il progettista non è più autore solitario. È un ritorno, in qualche modo, della mano pubblica sulla città. Ma non è il ritorno novecentesco dell’urbanistica disegnata a tavolino. È qualcosa di diverso: uno Stato che costruisce attraverso standard, big data, modelli informativi. Un approccio industriale alla progettazione urbana. Prima la piattaforma, poi l’architettura. Questo non significa che non ci siano rischi. Anzi. Il sistema è rigido, iper-normato, probabilmente sarà lento. Le verifiche pesano più del progetto. Le decisioni sono diluite nel tempo, con opzioni che possono essere attivate o meno. Il rischio è quello di un’opera sempre in definizione, modulare, mai completamente chiusa. Ma il segnale è chiaro. In una città dove il dibattito ruota da anni intorno alla rendita e al turismo, la Perotti introduce un’altra grammatica.