Il Tirreno

Per anni il superbonus 110% è stato percepito come una delle agevolazioni più vantaggiose mai introdotte: interventi di riqualificazione energetica, soprattutto nei condomìni, realizzati senza anticipare un euro grazie alla detrazione maggiorata e allo sconto in fattura. Oggi, però, quel meccanismo rischia di presentare il conto. L’Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova fase di verifiche che potrebbe portare alcuni condomìni a dover restituire una parte dei benefici ottenuti. Una prospettiva che sta creando forte preoccupazione tra proprietari e amministratori.

Dai lavori gratis allo spettro dei controlli: cosa sta succedendo 

 Nella prima fase della misura, il superbonus permetteva di recuperare il 110% delle spese sostenute per interventi come cappotti termici, sostituzione del tetto, impianti di climatizzazione più efficienti e, come lavori trainati, infissi, caldaie e termosifoni. Fino all’inizio del 2023 era possibile anche lo sconto in fattura, rendendo di fatto i lavori completamente gratuiti per i proprietari. Ora, a distanza di anni, il Fisco sta verificando la correttezza delle operazioni. In un primo momento i controlli si sono concentrati sui proprietari che non avevano aggiornato la rendita catastale dopo i lavori. Dal 2024, però, l’attenzione si è spostata sui condomìni e su un aspetto tecnico molto delicato.

Il nodo dei general contractor: dove nasce il problema

Molti condomìni hanno affidato l’intero pacchetto dei lavori a un general contractor, una ditta incaricata di coordinare l’intervento e di subappaltare le singole lavorazioni a idraulici, elettricisti, imbianchini e altre imprese specializzate.

Il meccanismo è perfettamente legale, ma ha un punto critico: se il general contractor ha fatturato al condominio un importo complessivo più alto rispetto a quanto poi effettivamente pagato alle ditte esecutrici, la differenza non è considerata agevolabile. Ed è proprio questa discrepanza che l’Agenzia delle Entrate sta iniziando a contestare.

Cosa rischiano i condomìni

Se dai controlli emergono importi non giustificati o non coerenti con i lavori realmente eseguiti, il Fisco può chiedere la restituzione della parte di agevolazione ritenuta indebita.

Il recupero può riguardare:

• detrazioni già utilizzate
• crediti ceduti
• sconti in fattura applicati negli anni passati

E la responsabilità non ricade sul condominio come entità astratta, ma su ogni singolo condomino, in proporzione alla propria quota.

Controlli già avviati in tre regioni

Le verifiche approfondite sono partite in:

• Emilia‑Romagna
• Toscana
• Veneto

Ma nulla esclude che l’attività ispettiva venga estesa al resto d’Italia nei prossimi mesi.

Un contenzioso destinato a crescere

Il superbonus è nato per migliorare l’efficienza energetica degli edifici, ma la complessità delle regole e l’uso massiccio del general contractor stanno generando un contenzioso sempre più ampio. Molti condomìni, convinti di aver agito correttamente, potrebbero trovarsi ora a dover dimostrare la piena legittimità delle spese sostenute.