Il Tirreno

Tre anni fa ho stipulato un contratto di locazione 3+2. Alla scadenza di questi primi 3 anni, ho ricevuto una lettera raccomandata dal locatore per disdetta del contratto per motivi di vendita dell’immobile! Posso oppormi? E ho un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile? 
E.V.

Il contratto di locazione è disciplinato dall’art. 1571 del Codice civile, il quale dispone che “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, una formula particolare è quella del contratto a canone concordato (3+2), così come disciplinato dalla legge n. 431 del 1998. Tale forma contrattuale si distingue dal contratto a canone libero (4+4) sia perché il canone viene determinato sulla base di accordi territoriali sottoscritti tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, validati dalle autorità locali, sia perché consente di usufruire di specifici vantaggi fiscali. L’obiettivo principale è quello di contenere il costo degli affitti, garantendo un alloggio abitativo a condizioni più accessibili. A tal proposito è opportuno precisare che, in caso di disdetta da parte del locatore alla prima scadenza, quest’ultimo non solo deve darne comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, ma deve anche fornire una disdetta motivata. In questo senso il conduttore non rimane privo di tutela, essendo protetto dalla legge n. 431/1998 e, in particolare, dall’art. 3, che disciplina la disdetta del contratto da parte del locatore e individua in modo tassativo i motivi che consentono il recesso alla prima scadenza. Tali motivi sono: la necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; la destinazione dell’immobile, qualora il locatore sia una persona giuridica, a fini sociali, culturali, assistenziali o analoghi; la disponibilità, in capo al conduttore, di altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune; la necessità di procedere alla ristrutturazione integrale o alla demolizione e ricostruzione dell’edificio, qualora la presenza dell’inquilino costituisca un ostacolo; infine, la volontà di vendere l’immobile, purché il locatore non sia proprietario di altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione. In tutti questi casi la disdetta deve contenere una motivazione specifica e dettagliata, poiché in mancanza di uno dei requisiti previsti dalla legge la stessa risulterà illegittima e potrà essere contestata dal conduttore. In particolare, nell’ipotesi di diniego del rinnovo per vendita dell’immobile, la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione. In tal caso il locatore è obbligato a notificare all’inquilino, con le forme previste dalla legge, le condizioni economiche della compravendita, consentendogli di acquistare l’immobile a parità di prezzo e condizioni rispetto a eventuali terzi interessati. Il conduttore dispone di sessanta giorni per esercitare il diritto di prelazione. Qualora il proprietario non rispetti tale diritto, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita. La legge tutela ulteriormente il conduttore anche nel caso in cui la vendita non venga effettivamente conclusa entro dodici mesi dal rilascio dell’immobile, oppure qualora l’immobile venga successivamente locato a terzi. In tali ipotesi l’inquilino può far valere l’assenza di una reale motivazione della disdetta e agire per ottenere il risarcimento del danno, che la normativa quantifica in una somma non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Alla luce di quanto esposto, la disdetta del contratto 3+2 per vendita dell’immobile, soprattutto alla prima scadenza, non rappresenta un atto semplice né automatico, poiché l’inquilino dispone di strumenti giuridici idonei a garantirgli una tutela effettiva. Per tali ragioni è sempre opportuno rivolgersi a un professionista qualificato o a una delle organizzazioni sindacali degli inquilini.

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