Il Tirreno

Qualche anno fa ho firmato un contratto preliminare di vendita con una persona la quale, per convincermi, mi disse: «Fammi entrare in casa prima del rogito, così vedo come mi ci trovo». Io, ingenuamente fiducioso, gli ho aperto la porta e lui ha iniziato a viverci come se fosse già sua. Il problema? Quando è arrivato il giorno del rogito, questa persona è sparita come fanno i gatti quando tiri fuori il trasportino. Niente notaio, niente firma, niente vendita. Se penso che avrei potuto affittare l’appartamento a qualcuno di affidabile e incassare regolarmente i canoni, mi viene il nervoso. Posso chiedere un risarcimento per quello che non ho potuto guadagnare, visto che questa persona ha vissuto gratis in quella casa e poi non si è presentata all’appuntamento decisivo? 
Gianluca, Firenze

In caso di inadempimento del contratto preliminare di compravendita da parte del promissario acquirente – cioè colui che si obbliga ad acquistare l’immobile a un determinato prezzo entro un termine stabilito – il promittente venditore può agire ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile, chiedendo l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Con tale azione il creditore può ottenere l’adempimento esatto della prestazione non eseguita dal debitore, sostituendolo di fatto con l’intervento del giudice, che, in caso di accoglimento della domanda, emetterà una sentenza produttiva degli stessi effetti del rogito non concluso, trasferendo la proprietà del bene indicato nel preliminare in favore del promittente venditore rimasto insoddisfatto a causa del comportamento inerte e inadempiente della controparte.

Se l’immobile risulta occupato dal promissario acquirente, il promittente venditore, oltre a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, per rientrare nel possesso del bene e ottenere, se del caso, il risarcimento del danno, deve domandare anche l’accertamento della situazione di fatto, nonché la condanna dell’occupante al rilascio dell’immobile e al pagamento del risarcimento dovuto.

Tale accertamento è possibile grazie al collegamento funzionale tra la detenzione qualificata dell’immobile – eventualmente concessa in comodato al promissario acquirente – e la promessa d’acquisto contenuta nel preliminare di vendita.

Sul punto, è utile richiamare una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che ha affermato: “In caso di mancata stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, il promissario acquirente inadempiente non solo deve restituire l’immobile, ma deve risarcire il promittente venditore per i frutti civili percepiti durante la detenzione. Ciò in quanto la pronuncia di inadempimento costituisce una condanna retroattiva e un riconoscimento postumo dell’illegittimità della pregressa detenzione” (Cassazione civile, sezione II, ord., 24 ottobre 2025, n. 28229).

Non essendo stato pagato il prezzo né trasferita la proprietà, la Corte di Cassazione ha riconosciuto il venir meno dei presupposti che giustificavano la detenzione del bene.

La stessa sentenza chiarisce infatti che “il consenso prestato dal promittente alienante all’anticipata detenzione dell’immobile – come desumibile dal contegno complessivo delle parti – doveva ritenersi comunque funzionale, in mancanza di elementi probatori contrari, al completamento del programma negoziale concordato, ossia alla stipula del contratto definitivo e al pagamento del saldo del corrispettivo”.

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