Il Tirreno

Cara redazione del Tirreno, innanzitutto grazie per quello che fate. Vi leggo sempre volentieri sul vostro sito Internet, ma mai avrei pensato di scrivervi per una mia questione. Ho trovato una casa in montagna da comprare, ho pagato l’agenzia, firmato il compromesso e dato la caparra. Ora il mio geometra mi ha detto che la casa non ha la concessione urbanistica. Quindi ho chiamato la società venditrice e mi ha detto che non posso annullare il contratto e che ci pensano loro. Ma io non voglio una casa che non è a posto.
Grazie, Michela da Castiglion Fibocchi

Quando si vuole acquistare un immobile, può accadere di imbattersi in beni privi della necessaria concessione edilizia. Alcune volte, gli stessi venditori scoprono solo al momento della vendita una simile circostanza, spesso per via dei controlli che i tecnici eseguono prima di perfezionare la vendita. Non è un caso, quindi, che la questione, giuridicamente rilevante, assume particolare rilievo proprio dopo la stipula di un contratto preliminare. Ci si chiede, allora, se l’acquirente può legittimamente invocare la nullità del contratto preliminare per la mancanza del titolo edilizio. Per rispondere, occorre partire da alcuni principi cardine. Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo in un momento successivo. Si tratta, quindi, di un contratto con efficacia obbligatoria, che non comporta il trasferimento della proprietà, ma soltanto l’impegno a farlo. Il contratto definitivo, invece, è quello all’esito del quale si ha il trasferimento della proprietà del bene, ovvero ha effetti traslativi. La nullità dei contratti in violazione della normativa urbanistica è disposta dall’art. 46 del Dpr n. 380/2001, secondo cui “Gli atti tra vivi … aventi per oggetto trasferimento … di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”. Si tratta di una nullità espressamente prevista dalla legge, dunque rientrante tra i casi tipici di cui all’art. 1418 c.c., comma 3. La giurisprudenza di legittimità, tuttavia, con indirizzo ormai consolidato, ha chiarito che la nullità predetta non si applica ai contratti con efficacia meramente obbligatoria, come appunto il contratto preliminare.

La Cassazione, in numerose pronunce (tra le quali si richiama la n. 10297/2017), ha affermato che la nullità prevista dalla normativa urbanistica riguarda solo gli atti con effetti traslativi della proprietà o di altro diritto reale, ma non si estende ai contratti preparatori. Il principio è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite, che hanno escluso l’automatica estensione della nullità ai preliminari, valorizzando il tenore letterale della norma e il fatto che l’irregolarità edilizia possa essere sanata in un momento successivo (mediante concessione in sanatoria o presentazione di un’apposita dichiarazione sostitutiva).

Nel caso pratico, in cui le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare e il venditore si sia impegnato a ottenere la concessione edilizia entro la data del rogito, la mancanza del titolo edilizio al momento della stipula del preliminare non determina la nullità del contratto stesso. L’acquirente, pertanto, non può invocare la nullità, ma dovrà attendere la data prevista per la stipula del definitivo.

A quel punto, qualora sia scaduto il termine essenziale per la compravendita e il venditore non abbia ancora adempiuto all’obbligo di regolarizzare l’immobile, l’acquirente potrà legittimamente rifiutarsi di stipulare il rogito e, ricorrendone i presupposti, agire per ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con eventuale richiesta di restituzione di quanto versato (caparra o acconti) e risarcimento dei danni subiti.

Qualora, invece, la mancanza del titolo edilizio venga scoperto dopo la conclusione del contratto di compravendita l’acquirente potrà invocare la nullità del contratto traslativo, secondo quanto previsto dalla legge.

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