Il Tirreno

Dopo lunghe ricerche, ecco la casa dei sogni. Il proprietario ha accettato la proposta e non resta che l’ultimo passaggio prima di andare dal notaio a firmare il contratto d’acquisto: trovare il mutuo migliore, ossia quello più adatto alle proprie esigenze. A seguire una serie di consigli utili, elaborati sulla base della guida “Mutuo informato” messa a disposizione dal Consiglio nazionale del notariato.

La richiesta

Chiedere un mutuo per l’acquisto della casa oggi è un’operazione molto frequente ma richiede attenzione. Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. Nella normalità dei casi – spiega il Consiglio nazionale del notariato – non è necessario avvalersi di un mediatore finanziario: nel caso ciò avvenga, c’è un compenso da riconoscere all’intermediario. La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti. Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.

Tasso e durata

Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tenere presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile - sottolinea il Consiglio nazionale del notariato - è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: in linea generale preferisce il primo colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata. Ma se il costo del denaro diminuirà, il mutuatario potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa scendere e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi di conseguenza; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l’importo della rata. «Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile – sottolinea il Consiglio nazionale del notariato – esistono diverse tipologie di contratti in cui questi criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l’ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; e altri casi ancora».

Spese accessorie

Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici. È quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste – oltre l’eventuale mediazione creditizia – ci sono, come ricordano gli esperti del Consiglio nazionale del notariato, anche le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente – e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto il Taeg (tasso annuo effettivo globale) che, oltre a essere indicato sul foglio informativo, deve essere anche riportato sul prospetto Pies (il prospetto informativo europeo standardizzato è un documento obbligatorio che le banche devono fornire ai clienti quando offrono un mutuo). Il Taeg indica il costo totale del mutuo su base annua: fornisce in termini percentuali sull’ammontare del finanziamento concesso il suo costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con questo indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

L’importo dell’ipoteca

L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito nel caso in cui il debitore non paga. L’ipoteca è di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.

Garanzie supplementari

Nel concedere un mutuo a un cliente, l’istituto di credito deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi). Pertanto talvolta viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono necessariamente essere determinati i limiti di importo e di durata.

Detraibilità fiscale

La normativa prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale. La detrazione è circoscritta alla parte di interessi e oneri relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

Rinegoziazione

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche – ricorda il Consiglio nazionale del notariato – si possono effettuare con diversi strumenti. La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è legata a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente) e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata.

Surrogazione

È la cosiddetta “portabilità” del mutuo, in base a cui il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con l’istituto di credito originario che non può opporsi. Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Per tale operazione non sono previsti oneri a carico del mutuatario-consumatore. La surrogazione e la rinegoziazione non comportano il venir meno dei benefici fiscali.

Mutuo di sostituzione

Per usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso – sottolinea il Consiglio nazionale del notariato – occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’estinzione anticipata, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. 

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