Il Tirreno

Nel 2017 io e mia moglie prendiamo in locazione un immobile a Pisa e corrispondiamo la somma di 700 euro per il canone. Il proprietario decide di non registrare il contratto dicendo che questo era l’unico modo che conveniva ad entrambi sotto il profilo fiscale. Per evitare il sorgere di ulteriori contrasti, acconsentiamo. Dopo due anni, il proprietario ci comunica che intende registrare il contratto e noi anche in questo caso acconsentiamo ritenendo essere giusto. Premesso che abbiamo sempre pagato il canone, nel mese di ottobre 2024 ci intima lo sfratto per morosità dei canoni non versati prima della registrazione del contratto. Siamo completamente atterriti da questo comportamento! Cosa possiamo fare?
Edoardo

Il contratto di locazione ai sensi dell’articolo 1571 del codice civile dispone che: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Dunque è un contratto consensuale, con effetti obbligatori che ha per oggetto il godimento del bene contro la corresponsione del prezzo pattuito. Dal contratto di locazione sorgono reciprocamente diritti e obblighi a carico sia del locatore che del conduttore.

In particolare, il contratto di locazione che non sia stato registrato nei termini di legge è nullo, ma può in ogni caso produrre effetti con decorrenza ex tunc in caso di tardiva registrazione dello stesso, ma solo nel periodo successivo alla registrazione.

Per nullità del contratto si fa riferimento ad una delle cause indicate nell’articolo 1418 del codice civile.

La norma dispone che: “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'articolo 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346”.

Analizzando l’articolo sopra menzionato è necessario sottolineare che la nullità è la più grave forma di invalidità del negozio giuridico e dunque, se il contratto è privo di uno degli elementi essenziali, quest’ultimo non produce effetti tra le parti. Dunque la mancata registrazione del contratto di locazione comporta la nullità dello stesso per violazione delle norme imperative imposte dalla legge.

Il nostro ordinamento è ricco di interventi legislativi in materia di locazione. In particolare la disciplina contenuta nell’articolo 1 comma 346 della Legge n. 311/2004 prescrive una forma di nullità del contratto derivante dalla mancata registrazione del contratto di locazione. Ovvero una nullità relativa azionabile esclusivamente per volere del conduttore – e non anche dal locatore – in cui viene fatto valere un vizio del contratto.

A tal proposito è intervenuta la giurisprudenza di merito a chiarire che: “Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato”. (Cass. civ. sez. III, 20 dicembre 2018, n. 32934).

Dato quanto sopra, si deve ritenere che il proprietario non è legittimato a pretendere la corresponsione dei canoni locatizi dovuti anteriormente alla registrazione del contratto di locazione poiché il contratto, nel periodo antecedente la registrazione, è privo degli elementi essenziali del contratto ai sensi dell’articolo 1418 del codice civile.

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