Il Tirreno

Ho acquistato un immobile all’asta ma dopo oltre un anno e mezzo non è stato emesso il decreto di trasferimento. Come faccio ad ottenere la proprietà ed il possesso dell’immobile che ho acquistato? (Manrico)

Quando si cerca un immobile da acquistare, come abitazione propria o per investimento, capita spesso di imbattersi nella vendita di beni che, per la loro rilevanza storico-culturale, per il pregio o per la posizione strategica in cui sono ubicati, allettano all’acquisto anche se non sono sottoposti alle classiche regole della compravendita: si tratta spesso di immobili “all’asta”, cioè sottoposti alle procedure di pignoramento da parte dei creditori del proprietario debitore.

In questo caso, non è sufficiente una semplice proposta di acquisto, ma occorre partecipare alla vendita all’asta nei modi e nei termini fissati dal giudice dell’esecuzione, interfacciandosi non col proprietario, ma con il custode giudiziario (Istituto Vendite Giudiziarie) per prendere visione del bene e dei documenti ad esso correlati e con il delegato alla vendita (notaio, commercialista o avvocato nominato dal giudice) per depositare l’offerta e la cauzione.

Ma cosa accade quando sono finalmente riuscito ad aggiudicarmi quella casa all’asta e ho già pagato la cauzione?

Il codice di procedura civile prevede che “l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel modo e nel termine fissati nell’ordinanza che ha disposto la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento”, oltre che consegnare una dichiarazione scritta contenente le informazioni di adeguata verifica ai fini delle norme del cosiddetto antiriciclaggio.

Solo a questo punto, il giudice dell’esecuzione può pronunciare il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, ordinando la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli, ingiungendo al debitore e al custode di rilasciare l’immobile in favore dell’aggiudicatario ed autorizzando quest’ultimo a procedere con la trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

Il decreto di trasferimento, dunque, è l’atto pubblico che segna ufficialmente il passaggio di proprietà della casa aggiudicata: nelle aste immobiliari è quello che è il rogito notarile nelle compravendite sul mercato libero.

Tuttavia, la legge non prevede alcun termine entro il quale il giudice dell’esecuzione deve pronunciare il decreto di trasferimento: in tal caso, decorso invano un “congruo termine” (che può variare di settimane o mesi da tribunale in tribunale) è bene inviare una richiesta di informazioni al professionista delegato o alla cancelleria del giudice e, se del caso, depositare in tribunale, nel fascicolo della procedura esecutiva, un’istanza formale al giudice dell’esecuzione per l’emissione o per il rilascio di copia del decreto di trasferimento (contenente i dati anagrafici dell’aggiudicatario e tutti i dati della procedura esecutiva da cui si è acquistato l’immobile, con allegazione dei documenti da cui risulti il versamento del prezzo e il pagamento dei diritti di copia e delle imposte di conservatoria).

Non si dimentichi, tuttavia, che il ritardo nel rilascio della copia del decreto di trasferimento può anche dipendere dall’opposizione proposta dal debitore proprietario o da chiunque abbia un interesse legittimo sul bene venduto all’asta e non ancora definitivamente trasferito.

In questi casi, può diventare inevitabile la partecipazione al processo.

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