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Sportello legale, l’odissea per ottenere dal giudice il decreto di trasferimento

di Annalisa Scura (avvocata)
Sportello legale, l’odissea per ottenere dal giudice il decreto di trasferimento

Dopo l’acquisto all’asta di una casa: ecco i consigli dell’avvocata

18 marzo 2024
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Ho acquistato un immobile all’asta ma dopo oltre un anno e mezzo non è stato emesso il decreto di trasferimento. Come faccio ad ottenere la proprietà ed il possesso dell’immobile che ho acquistato? (Manrico)

Quando si cerca un immobile da acquistare, come abitazione propria o per investimento, capita spesso di imbattersi nella vendita di beni che, per la loro rilevanza storico-culturale, per il pregio o per la posizione strategica in cui sono ubicati, allettano all’acquisto anche se non sono sottoposti alle classiche regole della compravendita: si tratta spesso di immobili “all’asta”, cioè sottoposti alle procedure di pignoramento da parte dei creditori del proprietario debitore.

In questo caso, non è sufficiente una semplice proposta di acquisto, ma occorre partecipare alla vendita all’asta nei modi e nei termini fissati dal giudice dell’esecuzione, interfacciandosi non col proprietario, ma con il custode giudiziario (Istituto Vendite Giudiziarie) per prendere visione del bene e dei documenti ad esso correlati e con il delegato alla vendita (notaio, commercialista o avvocato nominato dal giudice) per depositare l’offerta e la cauzione.

Ma cosa accade quando sono finalmente riuscito ad aggiudicarmi quella casa all’asta e ho già pagato la cauzione?

Il codice di procedura civile prevede che “l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel modo e nel termine fissati nell’ordinanza che ha disposto la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento”, oltre che consegnare una dichiarazione scritta contenente le informazioni di adeguata verifica ai fini delle norme del cosiddetto antiriciclaggio.

Solo a questo punto, il giudice dell’esecuzione può pronunciare il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, ordinando la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli, ingiungendo al debitore e al custode di rilasciare l’immobile in favore dell’aggiudicatario ed autorizzando quest’ultimo a procedere con la trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

Il decreto di trasferimento, dunque, è l’atto pubblico che segna ufficialmente il passaggio di proprietà della casa aggiudicata: nelle aste immobiliari è quello che è il rogito notarile nelle compravendite sul mercato libero.

Tuttavia, la legge non prevede alcun termine entro il quale il giudice dell’esecuzione deve pronunciare il decreto di trasferimento: in tal caso, decorso invano un “congruo termine” (che può variare di settimane o mesi da tribunale in tribunale) è bene inviare una richiesta di informazioni al professionista delegato o alla cancelleria del giudice e, se del caso, depositare in tribunale, nel fascicolo della procedura esecutiva, un’istanza formale al giudice dell’esecuzione per l’emissione o per il rilascio di copia del decreto di trasferimento (contenente i dati anagrafici dell’aggiudicatario e tutti i dati della procedura esecutiva da cui si è acquistato l’immobile, con allegazione dei documenti da cui risulti il versamento del prezzo e il pagamento dei diritti di copia e delle imposte di conservatoria).

Non si dimentichi, tuttavia, che il ritardo nel rilascio della copia del decreto di trasferimento può anche dipendere dall’opposizione proposta dal debitore proprietario o da chiunque abbia un interesse legittimo sul bene venduto all’asta e non ancora definitivamente trasferito.

In questi casi, può diventare inevitabile la partecipazione al processo.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.

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