Il Tirreno

PRATO. C’è qualcosa che apparentemente non torna nell’affare che, una volta concluso, consentirà al Comune di cedere a due società immobiliari cinesi un terreno al Macrolotto di Iolo in cambio di un paio di immobili in centro. Formalmente è tutto in regola, la permuta col meccanismo della perequazione è contenuta nel Piano operativo approvato il 26 settembre 2019 e il Comune, sulla carta, ci dovrebbe pure guadagnare. Ma il diavolo spesso si annida nei dettagli ed è nelle pieghe della procedura che spuntano cifre che fanno sorgere qualche dubbio, tanto da rovesciare completamente la prospettiva.

Partiamo dall’inizio. Come abbiamo raccontato un paio di giorni fa, l’accordo riguarda da una parte il Comune e dall’altra le società “In Fashion Prato srl” e “Royal Investiment srl”. Il Comune si impegna a cedere una porzione di terreno di 17.000 metri quadrati all’angolo tra via Toscana e via Gora del Pero, dove fino a tre anni fa c’era il campo di tiro con l’arco della società Borgo al Cornio (poi spostato a San Giorgio a Colonica). In cambio ottiene due immobili, uno dei quali è in via Santa Chiara, adiacente alla biblioteca Lazzerini. Cedendo questo immobile, la “In Fashion Prato”, il cui progetto è stato curato dall’ex assessore regionale Stefano Ciuoffo, si accaparra un lotto da 10.384 metri quadri, di cui 3.450 edificabili a destinazione commerciale e lo scambio non comporta alcun onere per il Comune. Ma per stabilire se il Comune sta facendo un affare oppure l’affare lo sta facendo il privato bisogna stabilire quanto vale quell’immobile e quanto vale quel terreno. Lo deve decidere una stima dell’Agenzia delle entrate, soggetto terzo, e qui rischia di cascare l’asino.

L’avvocato Alessandro Cecchi, che ha presentato un ricorso (e lo ha perso) per conto del Conser, il consorzio dei macrolottisti, dice che l’Agenzia ha stimato il valore del terreno in un milione e 421mila euro, mentre l’immobile di via Santa Chiara, sempre per l’Agenzia, vale 667mila euro al quale il privato dovrà aggiungere lavori di ristrutturazione per 1,2 milioni di euro. Teoricamente, dunque, il Comune ci guadagna. Ma se la cifra fornita dall’avvocato è giusta, quel terreno edificabile vale davvero così poco? Facciamo due confronti. Nel 2017 l’imprenditore Sauro Bigagli sborsò 32 milioni di euro per un terreno di 46.000 metri quadri, di cui 19.000 edificabili, davanti al campo di rugby di Iolo, dunque lo pagò oltre 1.600 euro al metro quadro. Si mangiò le mani, perché all’apertura delle buste scoprì che la sua era l’unica offerta e la base d’asta era di 21 milioni, cioè poco più di 1.100 euro al metro quadro. Si è certamente rifatto costruendo decine di capannoni ora tutti occupati. Nel frattempo tutti dicono che i prezzi dei terreni al Macrolotto di Iolo, la vetrina dei pronto moda cinesi, siano ulteriormente schizzati alle stelle.

Ma anche basandoci su quella base d’asta, evidentemente errata, di 21 milioni, i 3.450 metri quadri dell’ex campo di tiro con l’arco ora varrebbero non 1,4 milioni ma 3,8 milioni. Se invece era giusto il prezzo pagato da Bigagli, che certo non fa beneficenza, il terreno di via Toscana varrebbe in realtà 5 milioni e 500mila euro. La differenza tra la stima dell’Agenzia delle entrate e i prezzi di mercato è al momento senza spiegazioni. E sempre al momento, sul piano legale, questo non è un problema del Comune, che ha le spalle coperte dalla stima dell’Agenzia. Però non è una bella notizia per le casse pubbliche.

I macrolottisti nel loro ricorso suggerivano che sarebbe stato meglio mettere all’asta quel terreno per realizzare un incasso maggiore (anche perché in sede di osservazioni un immobiliarista aveva già offerto 3,8 milioni per lo stesso terreno). E in effetti il Comune avrebbe potuto rivedere le sue decisioni. A pagina 299 delle Norme tecniche del Piano operativo sta scritto che, trascorsi due anni dall’efficacia del Piano, dunque nel 2021, il Comune avrebbe potuto verificare l’avanzamento della procedura, e nel caso non fosse ancora andata in porto avrebbe potuto fare una variante che consentisse l’esproprio del bene privato (cioè l’immobile accanto alla Lazzerini) per pubblica utilità. Di anni ne sono passati quasi sei e questa opportunità non è stata sfruttata.

Negli anni in cui si facevano affari sui terreni del Macrolotto di Iolo la “In Fashion Prato” di Hu Sina aveva piazzato un altro colpaccio, l’acquisto di un terreno in via Ghisleri per 280mila euro che, in base al Piano strutturale del 2024, potrebbe raggiungere un valore compreso tra 7 e 10 milioni se il nuovo Piano operativo, come quasi sempre accade, rispetterà le indicazioni del Piano strutturale. Su quell’affare ha messo gli occhi la Procura, che ha aperto un’inchiesta e la scorsa settimana ha disposto l’acquisizione di documenti negli uffici del Comune.