Il Tirreno

LIVORNO. Oltre 20 anni fa aveva opzionato uno degli alloggi di Borgo di Magrignano, versando quasi tutto il prezzo pattuito alla cooperativa Edilporto, ma la casa non gli era mai stata trasferita. Ora, dopo una lunga battaglia giudiziaria susseguente al crac del costruttore, il tribunale civile gli ha dato ragione, disponendo il trasferimento della proprietà dell’appartamento e del garage situati in via Franco Mazzaccherini. È diventato proprietario, insomma, dopo due decenni. Con una sentenza di pochi giorni fa il giudice Franco Pastorelli ha accolto la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile, avanzata dall’acquirente - attraverso gli avvocati Francesco Tanzini e Francesca Del Corona - nei confronti della società costruttrice, finita da tempo in liquidazione coatta amministrativa. «Una sentenza esemplare che potrebbe costituire un precedente in Italia per casi simili», spiega Tanzini.

La vicenda

La storia inizia all’inizio degli anni Duemila, quando l’uomo, un livornese di 44 anni, aveva sottoscritto l’atto di prenotazione per un appartamento nel complesso residenziale Borgo di Magrignano, a Salviano. Una storia che vede molte persone vittime del crac della coop, con diverse abitazioni finite anche all’asta, visto che su di esse - come nel caso in questione - gravavano due ipoteche delle banche, creditrici nei confronti del costruttore schiacciato dai debiti. Nel corso degli anni l’uomo, che ha già preso possesso dell’immobile, aveva versato alla società quasi l’intero prezzo concordato: oltre 196mila euro su un totale di circa 228mila, nove decimi, restando in attesa del rogito definitivo. Nonostante i ripetuti solleciti e la convocazione davanti al notaio, però, il trasferimento della proprietà non era mai avvenuto. Nel 2019 l’acquirente aveva quindi deciso di rivolgersi al tribunale, chiedendo che fosse il giudice a disporre il passaggio di proprietà. Nel frattempo, la società era stata posta in liquidazione coatta amministrativa e il commissario liquidatore aveva dichiarato lo scioglimento del contratto preliminare, sostenendo che la prenotazione dell’alloggio non fosse opponibile alla procedura.

La pronuncia

Una tesi che il giudice non ha condiviso. Il tribunale ha infatti ritenuto decisiva la circostanza che la domanda giudiziale fosse stata trascritta nei registri immobiliari prima dell’avvio della liquidazione. Questo, secondo la giurisprudenza della Cassazione richiamata in sentenza, impedisce al commissario liquidatore di sciogliersi dal contratto con effetti nei confronti dell’acquirente. Di conseguenza, il tribunale ha disposto il trasferimento della proprietà dell’appartamento e del garage in favore dell’uomo, sottraendo gli immobili alla massa della liquidazione.

Il nodo dell’ipoteca

Resta però un punto importante: sugli immobili grava un’ipoteca, due in questo caso, derivante dal frazionamento di un mutuo acceso dalla società costruttrice. Su questo aspetto, il giudice ha chiarito che il commissario non può essere obbligato a cancellare il vincolo, perché ciò comporterebbe un esborso a carico della procedura concorsuale. Proprio per questo motivo, il tribunale ha stabilito che il trasferimento della proprietà non debba essere subordinato al pagamento del saldo finale di circa 31mila euro da parte dell’acquirente, pari alla quota di mutuo garantita dall’ipoteca. Una soluzione adottata per evitare il rischio che l’uomo debba pagare due volte la stessa somma: una alla società in liquidazione e una alla banca.

Parla l’avvocato

La società è stata infine condannata al pagamento delle spese legali, per un importo complessivo di oltre diecimila euro, oltre agli accessori di legge. La sentenza sarà inoltre trascritta nei registri immobiliari.

«Noi abbiamo fatto causa contro Edilporto – le parole di uno degli avvocati del quarantaquattrenne, Francesco Tanzini – e siamo soddisfatti di questa pronuncia, anche se poi dovremo capire come evolverà realmente la situazione. In ogni caso si tratta di un capolavoro di analisi giuridica, che riconosce il lavoro svolto da noi legali. Nel caso di specie ricordo che non fu possibile nemmeno sottoscrivere il contratto preliminare. Prima della nomina del commissario liquidatore, infatti, convocammo formalmente la cooperativa alla sottoscrizione di un preliminare con la fissazione della data del rogito, confidando nella possibilità da parte della cooperativa stessa di liberare l’immobile dalle ipoteche, ma l’appuntamento dal notaio andò deserto. Procedemmo quindi alla domanda giudiziale e alla trascrizione della stessa. Non discutiamo l’interesse delle banche, che è vero, poiché in questa vicenda qualcuno ha fatto sparire dei soldi e non è certo colpa né degli istituti di credito né del commissario liquidatore, che ha fatto senz’altro il possibile per gestire questa vicenda. Noi, nel corso degli anni, abbiamo provato a trattare con ogni creditore, ma ci siamo trovati in situazioni complicate, con i crediti che venivano ceduti di banca in banca. Sicuramente, se posso esprimere una valutazione, non comprerei mai una casa su "piantina", come in questo caso, perché i rischi sono troppi».