Il Tirreno

FIRENZE. Il numero fa quasi a pugni con la classifica. Firenze resta lassù, appesa al tetto d’Italia degli affitti: 22,4 euro al metro quadro, quanto Milano. Eppure, dodici mesi fa, nella nuova serie di idealista, era a 27 al metro quadro. Tradotto: meno 17%. Non bruscolini. Un appartamento da 50 metri, sulla carta, passa da 1.350 a 1.120 euro al mese. Sempre caro. Ma parecchio meno.

Solo che il mercato non sta scendendo adesso. È già sceso. E da marzo ha ricominciato a salire. Venticinque euro e venti ad agosto 2025, 22,7 a settembre, 21,7 a ottobre. Poi quasi fermo per mesi fino al minimo di marzo, 20,9 euro. Da lì la curva ha cambiato verso: 21 ad aprile, 21,1 a maggio, 21,4 a giugno, 22,4 a luglio. Più 4,5% in un mese, più 6,6% nel trimestre. Il tonfo è alle spalle, il rimbalzo è già cominciato. E non tutto si spiega con la lotta agli affitti brevi, la stretta oltre i confini dell’area Unesco, gli annunci, le battaglie legali. O almeno, non solo.

Un dato che salta agli occhi: Firenze non scende tutta insieme. Il centro storico perde il 14,9% in un anno e resta a 25,6 euro. A luglio 2025 era arrivato a 30,1 euro. Oltrarno, San Frediano e Santo Spirito fanno meno 16,7%. Porta al Prato e Cascine crollano del 27,9%. Santa Croce arretra dell’8,8%, San Niccolò e Porta Romana del 10,1%. Poi basta attraversare qualche viale e il disegno cambia, il diagramma si fa irregolare, frastagliato: San Jacopino-Puccini sale del 5,1%, Campo di Marte-Stadio del 5,7%. Donatello-Oberdan invece perde il 14,2%.

Fuori, la forbice si spalanca. Gavinana segna meno 31,5%. Isolotto-Legnaia meno 26,9, con Legnaia-Soffiano-Ponte a Greve a meno 32,3. Rifredi nel complesso perde il 10,1%, ma a Leopoldo-Viesseux il ribasso arriva al 38,6% e a Novoli Baracca al 24,1%. Rifredi-Careggi si ferma invece al 2,4%. Coverciano perde il 10,2%. Firenze Sud appena l’1,1. Bellariva-Rovezzano vale 18,6 euro ed è il 3,4% sotto il massimo di maggio. Una città, tanti mercati. Ed è qui che entrano in gioco le politiche di Palazzo Vecchio. Perché mentre i prezzi del residenziale facevano questo giro sulle montagne russe, il Comune provava a chiudere una porta dopo l’altra agli affitti turistici. Nel 2023 la giunta Nardella bloccò nuove registrazioni nel nucleo storico Unesco. Poi arrivarono ricorsi, correzioni urbanistiche, una nuova variante. Nel 2025 la giunta Funaro ha messo in piedi il regolamento comunale: autorizzazioni quinquennali, requisiti, controlli, superficie minima, sanzioni. Le attività già esistenti nel 2024 però possono restare nel regime transitorio fino al 31 maggio 2028.

Il punto politico arriva dopo. Perché il turismo breve, invece di fermarsi al confine della zona rossa, ha cominciato a correre nella cintura. Lo studio commissionato dal Comune al professor Filippo Celata della Sapienza fotografa proprio questo: nelle aree A3 la crescita arriva al 52%, nelle A4 al 42%. San Jacopino, Cascine, Donatello, Oberdan, Viesseux. Il rapporto parla di possibile spillover, il trabocco dell’overtourism fuori dal centro, lo spostamento della pressione verso i quartieri appena fuori dall’area monumentale. E Palazzo Vecchio rincorre il fenomeno: il 21 giugno 2026 estende il blocco delle nuove locazioni turistiche anche a Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Statuto, Rifredi, Libertà, Oberdan, Savonarola e altre zone della prima cintura.

La tentazione sarebbe semplice: meno Airbnb, più case ai residenti, canoni giù. Solo che i numeri fanno resistenza. Gavinana perde il 31,5% prima che il nuovo divieto abbia il tempo materiale di produrre effetti. Leopoldo-Viesseux perde il 38,6%. San Jacopino, colpita dallo stesso provvedimento, invece cresce del 5,1%. Campo di Marte-Stadio del 5,7. Il calendario, insomma, non torna abbastanza per attribuire a Funaro la caduta, che in buona parte giunge prima della sua seconda stretta.

Nel centro il sospetto regge meglio. Lì le restrizioni sono partite prima, il prezzo medio è sceso del 14,9% e in alcune zone la correzione è più forte. Ma anche qui manca la prova decisiva: che una quantità significativa di appartamenti sia uscita dal turistico per tornare davvero agli affitti lunghi. Le regole comunali possono aver frenato nuove conversioni. Possono aver impedito che altre case sparissero dal residenziale. È diverso dal dire che abbiano fatto precipitare i canoni. C’è poi un altro piccolo terremoto, questa volta statistico. Idealista ha cambiato metodo. Esclude meglio stagionali e vacanzieri, rafforza i filtri sui valori anomali, ricalcola retroattivamente la serie. E così luglio 2025, che nel vecchio storico valeva 22,2 euro al metro, nella nuova serie diventa 27. Giugno 2026 passa da 22,3 a 21,4. Il meno 17% è dunque coerente dentro il nuovo indice, ma non può essere appoggiato senza avvertenze ai numeri pubblicati con il vecchio. Resta il dato di luglio. Ventidue euro e quaranta. Firenze è ancora carissima. Solo che il 27 di un anno fa, adesso, sta parecchi piani più su.