Il Tirreno

VIAREGGIO. A Viareggio, e più in generale in Versilia, ci sono meno case da poter acquistare. «Lo stock immobiliare – conferma Simone Casani, referente Fiaip (che riunisce gli agenti immobiliari) per la Versilia – s’è dimezzato». La conseguenza vien da sé: l’offerta di immobili disponibili per essere comprati è minore. Lato domanda, però, la situazione è rimasta più o meno la stessa. E cioè la richiesta è alta. Semmai è cambiato “l’identikit” dell’acquirente. «C’è una maggiore consapevolezza», conferma Casani. Al di là della capacità di spesa, ora il cliente – sottolinea – è più preparato, sa quando un immobile è fuori prezzo e non lo acquista».

Secondo le rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, lo scarto dei fuori mercato tra valore e richiesta si aggira su un 15-20%. In alcuni casi limite, aggiunge Annarita Chilosi dell’Immobiliare Grandi Costruzioni e membro del Fiaip, s’è arrivato anche al 50 per cento. Così, nonostante il gap tra domanda (tanta) e offerta (poca), il mercato immobiliare viaggia su due velocità: da un lato «le case fuori prezzo – ma anche presentate male o con una serie di procedure da fare - restano lì anche per anni, rallentando le compravendite. Dall’altro le case con tutti i documenti pronti, coerenti con la richiesta, vengono prese velocemente, anche in un mese», spiega Casani.

Ed ecco il capitolo dei prezzi: «Quelli delle compravendite – dice l’agente immobiliare – sono rimasti abbastanza stabili, secondo me. I clienti, essendo più preparati, non vanno a strapagare un immobile di cui sanno il valore reale. E spesso la capacità di spesa di un acquirente è quella, e quella resta: se viene aumentato il prezzo dell’immobile, rimane lì». Poi certo, «le dinamiche del mercato – sottolinea – fanno sì che si verifichi un leggero rialzo in funzione del fatto che c’è poco stock».

Non solo ci sono meno case, «ma quelle valide sono ancora meno. Questo mette l’acquirente in una posizione di minore trattabilità. Laddove il prezzo sia comunque corretto, il proprietario si trova davanti più offerte. Se però la richiesta supera il valore dell’immobile, questa dinamica sparisce proprio». Detto in altre parole, «la casa non viene proprio comprata». Resta lì. C’è poi il fatto che adesso è differente anche il modo di cercare la propria casa, sottolinea Casani: «Tramite i portali online, la ricerca viene effettuata con i filtri della fascia di prezzo entro cui si vuole stare. Il resto l’acquirente nemmeno lo vede. È molto più raro che ci si affidi unicamente all’agenzia: in genere il primo contatto avviene con internet».

Un altro fenomeno che gli agenti immobiliari stanno riscontrando è l’allungamento dei tempi per chi cerca casa, il risultato del disequilibrio fra domanda e offerta. «Si può arrivare a sei mesi da quando si inizia a cercare; se ci sono sanatorie burocratiche si aggiungono altri 4-5 mesi», spiega Casani. Ma perché le case disponibili per l’acquisto sono diminuite rispetto a qualche anno fa? «Un po’ – spiega Chilosi – il mercato si è esaurito fisiologicamente dopo il boom che c’è stato nel post covid. Poi alcune case restano ferme perché i prezzi che i proprietari hanno in mente sono del tutto fuori mercato».

E qui, secondo Chilosi, entra in gioco – o almeno dovrebbe – l’agente immobiliare: «Purtroppo – sostiene – ci sono dei colleghi che con molta poca professionalità si limitano a seguire la richiesta del proprietario. Molti immobili sono a livelli non vendibili, anche perché gli acquirenti sono più cauti, soprattutto ora con i tassi di interesse che si sono alzati». Così non solo si rallenta il mercato, ma lo si “falsa”. «Gli altri proprietari – precisa Chilosi – tarano la propria richiesta su quelle che vedono fatte dagli altri. Su questo ci vorrebbe anche un’educazione dei proprietari che decidono di vendere. Ho avuto diversi casi di chi arriva con un’indagine di mercato fatta dall’intelligenza artificiale. Si pensa che vendere la casa significhi “sbatterla” sul portale e aprire alle visite, ma non è così».

Il fatto che alcuni immobili restino tanto tempo sui portali ha delle conseguenze: «Provoca un minusvalore. Le persone iniziano a chiedersi perché nessuno l’ha presa, se ha qualcosa che non va. Per questo – precisa Chilosi – vuole un professionista che funga da guida e consulente, con uno studio di mercato approfondito». Poi in una città come Viareggio viene spontaneo chiedersi quanto incida il fenomeno degli affitti brevi. Anche perché le locazioni turistiche sono in aumento in città: nel luglio scorso ne sono state registrate 5.906, in crescita rispetto alle 5.603 del luglio 2025. «Questo – spiega Chilosi – incide più sulla crisi abitativa, che a Viareggio è drammatica, con la difficoltà a trovare contratti annuali. Però chi vende, decide di vendere è basta. Sono progetti del tutto diversi, e chi ha deciso di portare avanti una compravendita non viene “tentato” dalle locazioni turistiche.