Il Tirreno

Ho preso in affitto un immobile più di 4 anni fa, qualche mese addietro ho inviato - per raccomandata con avviso di ricevimento - una lettera di disdetta alla proprietaria per problemi economici. Ad oggi questi problemi sono rientrati, quindi vorrei rimanere nell’immobile ma lei ha già proceduto a comunicare la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate nonché a farmi scrivere dal suo avvocato una diffida restituzione immobile per finita locazione. Ho diritto a ritirare la disdetta?
F.R.

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che disciplina le locazioni abitative, prevede varie ipotesi di cessazione del rapporto. Da un lato, l’art. 3 consente al locatore, alla prima scadenza, di negare il rinnovo del contratto solo per determinati motivi tassativamente indicati dalla legge, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi. Si tratta, ad esempio, dei casi in cui il proprietario intenda destinare l’immobile ad uso proprio o di determinati familiari, oppure ricorrano le altre specifiche ragioni previste dalla norma. La stessa disposizione prevede anche conseguenze pesanti per il locatore che eserciti illegittimamente questa facoltà. In particolare, qualora il proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di un illegittimo esercizio della disdetta, può essere tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito.

Diversa è la posizione del conduttore. L’art. 3, comma 6, della legge n. 431/1998 stabilisce che l’inquilino, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Nella pratica, dunque, può accadere che il conduttore invii una disdetta formale, magari tramite raccomandata o Pec, indicando la data in cui lascerà l’immobile, ma poi cambi idea e chieda di rimanere. Qui nasce il problema: la legge non prevede un diritto dell’inquilino a revocare unilateralmente la disdetta già comunicata. La disdetta o il recesso sono atti unilaterali recettizi, cioè producono i loro effetti quando giungono a conoscenza del destinatario. Una volta che il proprietario ha ricevuto la comunicazione, il conduttore non può semplicemente ripensarci e imporre la prosecuzione del contratto. Per poter rimanere nell’immobile è necessario il consenso del locatore, preferibilmente espresso per iscritto, così da evitare contestazioni future. Se invece l’inquilino, dopo aver comunicato il recesso o dopo la scadenza del rapporto, non rilascia l’immobile, la sua permanenza diventa priva di titolo. Il fatto che continui a pagare una somma pari al canone non comporta, da solo, il rinnovo automatico del contratto. Quel pagamento potrà semmai essere imputato come indennità per l’occupazione dell’immobile, ma non basta a ricostituire un rapporto di locazione se manca un accordo tra le parti. In questi casi, se il conduttore non rilascia l’immobile, il proprietario può agire con il procedimento di sfratto per finita locazione. Il procedimento ha natura sommaria e serve a consentire al locatore di ottenere rapidamente un titolo per il rilascio dell’immobile. Se il conduttore compare all’udienza e propone opposizione, il giudizio può proseguire nelle forme ordinarie, ma ciò non significa automaticamente che egli possa restare nell’immobile per tutta la durata della causa senza conseguenze. Il giudice, ricorrendone i presupposti, può comunque adottare provvedimenti provvisori di rilascio.

In conclusione, chi ha inviato una disdetta o ha esercitato il recesso non dovrebbe dare per scontato di poterci ripensare liberamente. L’unica strada prudente, se si vuole rimanere nell’immobile, è raggiungere un accordo con il proprietario e formalizzarlo per iscritto. Diversamente, il rischio è quello di trovarsi esposti a una procedura di rilascio, con costi, tempi e conseguenze che avrebbero potuto essere evitati con una gestione corretta della comunicazione tra le parti.

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