Il Tirreno

Sono da poco proprietario di un appartamento con terrazzo che fa da lastrico solare. L’appartamento sottostante, quando piove, ha delle infiltrazioni e il proprietario vuole farmi causa. Sono l’unico tenuto alla riparazione del lastrico e a rispondere dei danni o ne deve rispondere il condominio? 
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La questione è stata molto dibattuta in giurisprudenza, a partire dal principio espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 2672 del 1997. Allora, le Sezioni Unite hanno ritenuto la sussistenza di una obbligazione propter rem in capo sia al proprietario del lastrico ad uso esclusivo, sia al condominio – in quanto il lastrico fungeva anche da copertura dell’edificio. Si riteneva, pertanto, che in tutti questi casi si configurasse una responsabilità di tipo contrattuale, in base all’art. 1126 del nostro Codice Civile. La motivazione di questa interpretazione era la seguente: “poiché il lastrico solare svolge la funzione di copertura del fabbricato, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”. E lo stesso ragionamento veniva applicato relativamente ai danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione. In seguito però, si è sviluppata una giurisprudenza di senso opposto, che riteneva che in tutti questi casi si dovesse ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra proprietario e condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. , ossia per danni da cosa in custodia.

Al fine di dirimere il contrasto giurisprudenziale, si sono pronunciate le Sezioni Unite con la Sent. n. 9449 del 10 maggio 2016. La sentenza ha delineato due diverse posizioni, concorrenti tra loro: la responsabilità del condomino titolare del diritto d’uso esclusivo, su cui grava un obbligo di custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. , “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”; e la responsabilità del condominio, in base all’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c. – ai sensi del quale l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio – nonché ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. – secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La stessa Sentenza ha ritenuto corretto applicare quale parametro di divisione delle spese quello dettato dall’art. 1126 che sancisce “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Il tutto a meno che non si provi che i danni causati siano riferibili esclusivamente a condotta posta in essere dal titolare del diritto d’uso esclusivo relativo al lastrico solare.

Dunque, per rispondere brevemente alla domanda iniziale: no, il titolare del diritto d’uso esclusivo non è il solo ad essere tenuto alla riparazione né a rispondere del danno, a meno che non lo abbia direttamente causato. Inoltre, vista l’applicazione delle disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, si deve considerare che a rispondere dei danni sorti in conseguenza ad un fatto, debba essere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto.

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