Il Tirreno

Sono un’inquilina in affitto da quasi 5 anni e ho appena saputo che il proprietario vuole vendere l’appartamento in cui vivo. Mi chiedo: io ho qualche diritto di prelazione sull’acquisto, cioè posso essere preferita rispetto ad altri acquirenti? Oppure il proprietario può vendere liberamente a chi vuole? E, nel caso in cui l’immobile venga venduto a terzi, il nuovo proprietario può cacciarmi via subito o il contratto di locazione resta valido? Mi sembra incredibile che dopo anni di affitto uno possa rischiare di trovarsi senza casa da un giorno all’altro.
Katia M.

La risposta a questa domanda è parzialmente diversa a seconda che si tratti di locazione ad uso commerciale o di locazione ad uso abitativo. Nel primo caso, se il proprietario/locatore ha intenzione di vendere l’immobile, il conduttore - ai sensi dell’art. 38 della Legge 27 Luglio 1978, n. 392 - ha diritto di prelazione. Quest’ultimo è il diritto di essere preferiti ad un terzo nella stipula di un contratto ad una condizione: il prelazionario non ha possibilità di rinegoziare le condizioni dell’accordo raggiunto dal proprietario con il terzo. In particolare, l’articolo 38 su menzionato, dispone: "Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione". Il conduttore, se interessato, deve esercitare il suo diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla notifica dandone comunicazione a mezzo di ufficiale giudiziario - ed alle stesse condizioni della vendita pattuita con il terzo acquirente. Qualora il proprietario non rispetti gli adempimenti suddetti, il conduttore può - entro sei mesi dalla trascrizione del contratto - riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni successivo avente causa. Non è possibile rinunciare preventivamente alla prelazione - al momento della stipula del contratto - bensì è possibile rinunciarvi una volta che il diritto sia venuto in essere. Il conduttore che non esercita il diritto di prelazione subisce il cambio di proprietà dell’immobile, ma il nuovo titolare non può modificare il contratto in essere fino alla sua naturale scadenza. Sempre nel caso di locazione ad uso commerciale, la prelazione non spetta se il trasferimento dell’immobile avviene: a titolo di donazione o di successione ereditaria; al coniuge o a parenti entro il secondo grado; fra coeredi; in presenza di particolari attività esercitate nell’immobile trasferito; in caso di conferimento dell’immobile in una società; per il trasferimento delle partecipazioni della società locatrice nel cui patrimonio sia compreso l’immobile oggetto del diritto di prelazione.

Nel caso di locazione ad uso abitativo invece, in genere all’inquilino non spetta un diritto di prelazione a meno che non si verifichi una particolare situazione: se alla prima scadenza del contratto, il proprietario non ha intenzione di rinnovare perché vuole vendere la casa a terzi, l’inquilino ha il diritto di essere interpellato per primo anche a condizioni più favorevoli per l’acquisto. Una volta effettuato il rinnovo alla prima scadenza, questo diritto cessa di esistere. Allora, la domanda sorge spontanea, in quest’ultimo caso, l’inquilino non è in alcun modo tutelato dalla legge? Al contrario, la legge dispone che il contratto di locazione prosegua con il nuovo titolare dell’immobile senza alcuna modifica. Ai sensi dell’art. 1602 c. c. , "Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione". E ancora, il successivo articolo 1603 c. c. così dispone: "Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario". Pertanto, generalmente rimane fermo il contratto di locazione stipulato prima della vendita, ma non saranno opponibili all’acquirente gli eventuali accordi verbali tra conduttore e vecchio proprietario/precedente locatore (Cass. Sent. n. 18536/2018) .

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