Contratto di locazione
Quattro mesi di affitto non pagato giustificano la rescissione del contratto
Il caso di un accordo tra due società: i consigli dell'avvocato Domenico Nicosia
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Gentile redazione, mi rivolgo a voi per avere un chiarimento su una vicenda che mi sta coinvolgendo direttamente e che riguarda un contratto di locazione tra due società. La mia società ha concesso in locazione un capannone a una società di pellame, con un canone mensile pattuito di 10.000 euro e una clausola dove era stabilito che, qualora la conduttrice avesse omesso il pagamento anche di due sole mensilità, il contratto si sarebbe risolto automaticamente. Nel 2024, la conduttrice ha smesso di pagare il canone. Dopo quattro mesi di mancato versamento, ho formalmente invitato la società a regolarizzare la propria posizione. Da lì è iniziato un litigio con loro che mi hanno pagato due mesi ma mi hanno anche fatto alcuni dispetti. Quindi ho deciso di mandarli via avvalendomi della clausola prevista nel contratto e gliel’ho comunicato. Tuttavia, la società ha risposto opponendosi, sostenendo che la mancata corresponsione di due mensilità non configurerebbe un inadempimento «di non scarsa importanza» tale da giustificare la risoluzione del contratto. Vorrei sapere: ha fondamento la posizione della società o la clausola inserita nel contratto prevale comunque?
Mariangela da San Miniato
La clausola risolutiva espressa è la pattuizione con cui i contraenti convengono espressamente che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite (art. 1456 c.c.). La risoluzione del contratto può avvenire a seguito di anomalie che impediscono la normale prosecuzione del rapporto ossia: inadempimento, impossibilità sopravvenuta o eccessiva onerosità sopravvenuta. In questo caso si tratterebbe di un inadempimento contrattuale che si può far valere in via giudiziale accertando la gravità dell’inadempimento o di diritto (ipso iure) nei tre casi previsti dalla legge: la clausola risolutiva espressa, la diffida ad adempiere e il termine essenziale. L’utilizzo della clausola risolutiva espressa consente di sciogliere il contratto in via stragiudiziale senza che sia necessario l’accertamento da parte del giudice della gravità dell’inadempimento. In questo caso le parti hanno previsto espressamente la risoluzione in caso di mancato pagamento di anche sole due mensilità e la società conduttrice ha prima omesso il pagamento di quattro mensilità salvo poi pagarne due, restando quindi debitrice ancora di due canoni.
Sul punto, giurisprudenza e dottrina sono chiare nell’affermare che in presenza di una clausola risolutiva espressa, non è necessaria la valutazione della gravità dell’inadempimento (ex art. 1455 c.c.), poiché le parti hanno preventivamente qualificato quell'inadempimento come idoneo a giustificare la risoluzione. Sul punto, tuttavia, è bene precisare che l’eccezione di inadempimento deve comunque essere letta in relazione ai principi di correttezza e buona fede previsti dal nostro ordinamento. Il locatore, quindi, non può eccepirla in assenza di un inadempimento effettivo. L’effetto risolutivo, inoltre, non è automatico ma si produce dalla dichiarazione della locatrice, che deve manifestare espressamente la volontà di avvalersene. La posizione della lettrice è quindi giuridicamente fondata: ha esercitato correttamente la clausola risolutiva espressa, e il contratto può ritenersi risolto.
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