Il Tirreno

Nell'ultimo anno monitorato, il mercato livornese della compravendita di abitazioni ha mostrato un miglioramento delle performance dopo la flessione manifestatasi tra il 2023 e l'inizio del 2024. Questa lenta risalita, oltre che dall'attività transattiva, è guidata dalla convergenza tra il prezzo richiesto e quello effettivo. E' quanto emerge dall'analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2025 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi. Il mercato residenziale livornese si sta avviando verso una fase di ripresa, dopo la flessione manifestatasi nel 2023.

Meno compravendite e aumento dei valori di rendita

Ciò trova conferma nel rallentamento del calo delle compravendite residenziali nel 2024 (-3,1% rispetto al 2023), che però non influisce sui valori di vendita che nell'ultimo anno sono aumentati con un incremento medio del 3,1% sia per le abitazioni nuove/ristrutturate sia per quelle usate. Grazie alla maggiore liquidità del mercato lo sconto richiesto durante le trattative si è ridotto al 10,5% nel caso di immobili usati. In diminuzione anche i tempi medi di vendita che si attestano a 5 mesi per le abitazioni nuove e a 6 mesi per quelle usate.

Aumento degli interessi (e dei canoni) per gli affitti

In questo scenario si assiste ad un aumento della domanda interessata alla locazione. La scarsa disponibilità di immobili sul mercato ha spinto l'aumento dei canoni che sono aumentati in media del 4,7% su base annua, con picchi nel centro città del 5,5%. I tempi necessari per affittare un'abitazione si sono lievemente ridotti, arrivando a 1,2 mesi. Infine, la redditività lorda da locazione è rimasta stabile, attestandosi mediamente al 7,1%. 

Nell'ultimo anno monitorato, l'offerta di immobili in vendita e in locazione si è stabilizzata, mentre la domanda di acquisto e locazione è rimasta poco dinamica. In questo contesto, i prezzi medi degli uffici hanno registrato un lieve aumento dell'1,8%, mentre la crescita dei canoni medi di locazione è rallentata, attestandosi all'1,2% su base annua. I tempi medi di vendita (10 mesi) sono rimasti stabili, così come i tempi per la locazione, pari a 6,5 mesi. La redditività lorda da locazione rimane invariata e intorno al 6,4%. Nell'ultimo anno monitorato, il mercato livornese dei negozi ha registrato un'ulteriore flessione della domanda di acquisto.

L’aumento dei valori di mercato

I valori di mercato sono cresciuti lievemente, con un incremento medio dell'1%, in linea con l'andamento dello scorso anno, mentre i canoni di locazione sono aumentati dell'1,2%. A seguito di queste dinamiche, la redditività lorda da locazione è rimasta stabile intorno al 7,8%, raggiungendo l'8,3% nelle zone centrali e il 7,5% in periferia. I tempi di assorbimento degli immobili sono rimasti invariati, attestandosi a 10 mesi per le compravendite e a 7 mesi per le locazioni. Le previsioni degli operatori per il 2025, a fronte di una stabilità nel numero di locazioni, confermano la crescita dei canoni e un aumento delle compravendite. Prevista anche una flessione dei prezzi