Il Tirreno

LIVORNO. Quattro vani ad Antignano, vista mare. 26 metri quadrati l'uno. Totale 104 metri quadrati di superficie. Quattro vani a Fiorentina. 14 metri quadrati l'uno. Totale 56 metri quadrati. Fino ad oggi i due appartamenti, di dimensione e valore commerciale decisamente diverso, erano assimilati, non per la tariffa d'estimo ma per la cosiddetta “consistenza”, che è il parametro che misura il numero di vani e che rappresenta uno dei coefficenti nel calcolo del valore catastale. E l'Imu si comportava di conseguenza, distante ma non in proporzione al reale valore delle due abitazioni. Nel giro di 2 anni (sperano i più ottimisti) questa disparità potrebbe mitigarsi. Con la delega fiscale, approvata alla Camera e in procinto di passare al Senato, arriverà la tanto attesa riforma del catasto. Con cui il governo rivedrà la disciplina degli estimi catastali prendendo come riferimento i prezzi di mercato.

Attenzione: non appena dal Parlamento arriverà il via libero definitivo alla riforma, la palla passerà ai Comuni che dovranno rivedere le aliquote. «La revisione potrebbe davvero creare maggiore equità, allineando le rendite catastali ai valori di mercato. Ciò però comporterà di fatto un incremento delle rendite e conseguentemente anche un aggravio del carico fiscale qualora i Comuni non mettessero mano alle aliquote - mette in guardia l'architetto Sirio Grassi, presidente dell'associazione piccoli proprietari -. Impostato com'è insomma il regime di tassazione immobiliare potrebbe pericolosamente diventare un salasso per le famiglie livornesi. Per neutralizzare l’evenienza le amministrazioni dovranno ridurre le aliquote». L’esempio in tabella rende bene l’idea di cosa succederebbe con le aliquote invariate.

Conta la superficie. Due i punti fondamentali della riforma. Il primo è quello per cui il valore fiscale degli immobili sarà basato sui metri quadri e non più sui vani. Si eviterà in questo modo che un appartamento di 4 vani di 26 metri l'uno equivalga in termini di consistenza ad uno di quattro vani di 14 metri l'uno. Ma anche l'altro paradosso per cui un appartamento di 85 metri quadrati con vani di 15 metri l'uno oggi conta sei vani catastali con rendite più alte nonostante la superficie inferiore magari di uno di 96 metri quadrati suddivisi in quattro vani. A questo proposito va detto che le visure catastali degli appartamenti costruiti nell'ultimo anno sono già disponibili con i metri quadri ufficiali e non più col semplice computo dei vani.

Ecco il valore commerciale. Ad ogni unità immobiliare poi dovrà essere attribuito il valore patrimoniale e non più la rendita. Che cosa significa? Che faranno fede, per il calcolo delle imposte relative alla casa, i valori medi di mercato, già oggi calcolati ufficialmente con cadenza trimestrale, e pubblicati sul sito internet dell’agenzia del territorio. Anche in questo caso, come per i metri quadri della visura, il dato c’è ma risulta non utilizzato. Secondo un calcolo dell’Associazione piccoli proprietari oggi il valore catastale e quello commerciale risultano divergenti della metà e anche di un terzo. Con quel che ne consegue sul calcolo dell'imposizione fiscale. Mentre ora il valore catastale equivarrà al valore commerciale medio. E su quello si calcoleranno le tasse.

Arrivano le zone. Prevista anche una definizione razionale degli ambiti territoriali del mercato immobiliare. Il valore degli immobili cioé sarà determinato attraverso la loro localizzazione facendo riferimento al tessuto urbano in cui è situato l'immobile, ai servizi pubblici e privati disponibili, allo stato di conservazione dell'edificio e alle sue caratteristiche edilizie. «Per Livorno - commenta ancora Grassi - è un passo che attendevamo dal 1990 quando una commissione comunale doveva fare una suddivisione per zone che non è mai stata realizzata. A Pisa invece già c'è e produce un maggior equilibrio nelle imposte partendo proprio dalla differenziazione di mercato che c’è tra quartiere e quartiere».

Due anni di lavoro. Prima che la riforma diventi applicabile servirà un gran lavoro da parte dell'amministrazione e dell’agenzia del territorio, col coinvolgimento delle associazioni di categoria. Perché non solo ci saranno da modificare le aliquote Imu, ma ci sarà soprattutto da trovare i coefficienti che permettano di effettuare la distinzione tra immobili tenendo conto di una serie di elementi. «E' davvero possibile - continua Grassi - trasformare questa riforma in un procedimento di equità fiscale ma solo se verrà concretizzata la prevista partecipazione diretta delle amministrazioni comunali e con esse la collaborazione delle organizzazioni di categoria come la nostra anche per garantire una equa correzione al ribasso di tutte le aliquote fiscali (tasse e imposte) comprese quelle dell'Imu. Altrimenti anche a Livorno con la revisione delle rendite e con i nuovi valori, si triplicheranno le tasse e le imposte da pagare».

(g.c.)