Il Tirreno

FIRENZE. Il mattone fiorentino torna a muoversi, ma la spinta più forte non arriva da chi cerca un tetto stabile. Arriva dagli acquisti per investimento, dalle seconde case comprate direttamente da impresa, dal segmento che più facilmente può finire nel circuito degli affitti brevi. Nel 2025, secondo il focus del Consiglio nazionale del Notariato sui Dati statistici notarili, le compravendite di fabbricati abitativi in città crescono dell’1,16%, da 11.770 a 11.906 atti. Dentro questo aumento contenuto c’è però un dato molto meno neutro: le seconde case acquistate dal gruppi immobiliari che cercano un investimento e una rendita industriale dal turismo balzano del 20,24%, da 835 a 1.004 operazioni.

È il numero che parla di più alla Firenze degli Airbnb, quella appena attraversata dalla nuova stretta della giunta Funaro fuori dall’area Unesco. Palazzo Vecchio ha bloccato nuove registrazioni nelle sottozone A3 e A4 proprio mentre il mercato continua a segnalare domanda di immobili da mettere a reddito. Le carte del Notariato confermano la pressione economica dietro il fenomeno: comprare casa, ristrutturare, immettere l’alloggio nel mercato turistico, agganciare rendimenti superiori agli affitti ordinari. Il circuito resta potente anche in una città dove la politica prova a rimettere paletti.

Il mercato fiorentino appare stabile nella superficie e agitato sotto. La prima casa tra privati sale del 3,74%, da 6.302 a 6.538 atti, e rappresenta il 54,91% del totale. È il cuore residenziale, ancora maggioritario. Le seconde case tra privati calano invece del 4,97%, da 4.310 a 4.096, pari al 34,40% del mercato. Il nuovo segue una traiettoria opposta: prime case da impresa giù del 17,03%, da 323 a 268; seconde case da impresa su del 20,24%. Meno nuovo per abitare, più nuovo per investire. La formula è asciutta, il significato urbano è pesante.

Qui si incrocia il dossier politico degli ultimi mesi. Il Tar ha confermato il potere del Comune di limitare le locazioni brevi in nome dell’ambiente urbano, del tessuto sociale e del diritto all’abitare. Il Consiglio comunale ha appena esteso lo stop oltre il centro storico, verso Campo di Marte, Gavinana, San Jacopino, Statuto e Rifredi, Libertà, Pignoncino. La relazione Celata aveva mostrato il rischio di spillover, cioè lo spostamento degli affitti turistici fuori dal nucleo Unesco. Il Notariato aggiunge la prova economica: la domanda di investimento resta alta, cambia forma, cerca spazi.

Anche il profilo degli acquirenti racconta una città divisa tra accesso alla casa e rendita. Tra chi compra con agevolazione prima casa, gli under 35 sono il 34,61%, seguiti dalla fascia 36-45 anni al 26,74%. Le agevolazioni prima casa crescono da 9.188 a 9.471. I giovani restano dentro il mercato, ma lo fanno in una città dove prezzi, redditi e offerta disponibile rendono l’ingresso sempre più selettivo. L’aumento delle seconde case da impresa segnala un’altra forza, meno legata al bisogno abitativo e più alla redditività futura. Il credito conferma la ripartenza. Nel 2025 i mutui crescono del 17,91%, da 7.437 a 8.769. I mutui ipotecari salgono del 17,79%, da 6.971 a 8.211. Il capitale complessivo erogato arriva a 1,680 miliardi di euro, con 375,4 milioni in più rispetto all’anno precedente. Le surroghe aumentano del 23,98%, da 392 a 486, segno di un mercato finanziariamente attivo, nel quale molti mutuatari cercano condizioni migliori dopo anni di tassi pesanti.

La mappa degli importi dice che Firenze si muove verso valori più alti. I mutui tra 250mila e 300mila euro crescono del 48,33%, da 300 a 445. Quelli tra 300mila e 350mila euro salgono del 76,19%, da 126 a 222. La fascia 400mila-450mila aumenta del 27,78%, da 54 a 69. Oltre i 500mila euro il balzo è del 40,11%, da 182 a 255 finanziamenti. I piccoli prestiti sotto i 50mila euro scendono del 18,29%. La città compra immobili più costosi e finanzia operazioni più impegnative.

Anche il numero dei soggetti che sottoscrivono un finanziamento cresce: +25,88%, da 8.397 a 10.570. Gli under 35 restano la categoria più numerosa, il 38,42% del totale, con 4.061 contraenti. La fascia 36-45 anni pesa per il 28,95%, mentre i 56-65 anni aumentano del 28,73%. Il mercato riparte, ma chiede più credito, più capitale, più capacità di sostenere rate elevate.

Sul piano nazionale il quadro è espansivo: compravendite di abitazioni +6,6%, mutui +18,8%, capitale erogato +30,4%, valori delle transazioni oltre 145 miliardi, in crescita del 4,3%. Firenze cresce meno della media italiana nelle compravendite, ma presenta una specializzazione chiara nel nuovo da investimento. È lì che il dato notarile diventa materia politica. La città che prova a frenare gli affitti brevi vede aumentare proprio gli acquisti più compatibili con quel mercato.