Il Tirreno

FIRENZE Aveva promesso regole, Sara Funaro, e le regole hanno retto. Il Tar della Toscana ha respinto con 19 sentenze pubblicate questa mattina tutti i ricorsi presentati contro il regolamento comunale sulle locazioni turistiche brevi, il provvedimento più ambizioso – e più controverso – varato dall'amministrazione fiorentina nell'ultimo decennio. Una vittoria che arriva a meno di un anno dall'entrata in vigore del regolamento, il 31 maggio 2025, e che trasforma Firenze in un caso-pilota nazionale: nessun altro comune italiano aveva osato tanto, e adesso nessun altro potrà dire che non si può fare.

I ricorrenti erano un fronte eterogeneo: operatori del settore, associazioni di categoria, privati cittadini. Tutti accomunati dalla stessa tesi, il regolamento violerebbe i principi costituzionali sulla proprietà privata e sulla libertà d'impresa, contrasterebbe con la Direttiva europea Servizi e invaderebbe competenze legislative riservate allo Stato. La prima sezione del tribunale ha smontato punto per punto queste obiezioni, richiamando la sentenza della Corte Costituzionale 186/2025, che aveva già validato la norma regionale toscana su cui il regolamento comunale si fonda. “La protezione dell'ambiente urbano e gli obiettivi di politica sociale e culturale, insieme alla conservazione del patrimonio storico e artistico”, scrivono i giudici, “costituiscono motivi imperativi di interesse generale che giustificano restrizioni della libertà di iniziativa economica”.

È una formula che vale più di mille ordinanze. Perché stabilisce una gerarchia: il diritto della città viene prima del diritto al profitto.

Il regolamento approvato dal Consiglio Comunale nel maggio 2025 disegna una mappa precisa di cosa è permesso e cosa non lo è più. Nel cuore della città, nell'area tutelata dall'Unesco che coincide grosso modo con il centro storico entro un raggio di due chilometri, vige il blocco totale alle nuove autorizzazioni: possono restare attivi solo gli appartamenti che erano già regolarmente destinati alla locazione turistica breve nel corso del 2024. Chi non era operativo allora, non può esserlo adesso. Un contingentamento secco, senza deroghe, che congela di fatto il numero di Airbnb e affini nell'area più pregiata e più fragile della città.

"Accogliamo con sorpresa e amarezza la decisione del Tar Toscana di respingere i ricorsi contro il regolamento sugli affitti brevi del Comune di Firenze, soprattutto alla luce del recente precedente del Tar Sicilia che aveva invece contestato una normativa regionale ritenuta eccessivamente restrittiva”, afferma Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartments Florence. “In Sicilia – osserva Fagnoni – il Tar aveva ribadito un principio che continuiamo a ritenere fondamentale: le regole devono essere ragionevoli, proporzionate e coerenti con la natura dell’extralberghiero. A Firenze invece si conferma un approccio fortemente restrittivo che rischia di ridurre l’offerta senza affrontare le cause strutturali dei problemi abitativi”. E ancora: “Questa non è una sconfitta solo per imprenditori e proprietari – prosegue il presidente – ma per l’intera città. Firenze continuerà sempre più ad attrarre turismo internazionale e avrà quindi bisogno di un sistema di accoglienza ampio e integrato, composto sia dal settore alberghiero sia da operatori qualificati delle locazioni turistiche. Ora come si pensa di gestire nei prossimi anni flussi turistici in costante crescita, se si continua contemporaneamente a ridurre una parte importante dell’offerta ricettiva?”. Infine Fagnoni crede che “limitare rigidamente l’offerta rischia di concentrare ulteriormente il mercato, ridurre la concorrenza e contribuire all’aumento dei prezzi senza produrre benefici concreti sul fronte abitativo”.

Al di fuori del centro storico le regole esistono ma non sono proibitive. Chiunque voglia avviare o continuare un'attività di locazione breve – definita come locazione inferiore ai trenta giorni – deve ottenere un'autorizzazione valida cinque anni per ogni singola unità immobiliare. L'autorizzazione è nominale e legata all'immobile: decade in caso di compravendita, decade se l'appartamento resta inattivo per più di dodici mesi consecutivi, decade dopo tre violazioni accertate. Un meccanismo pensato per scoraggiare la speculazione e premiare chi fa davvero l'host, non chi accumula appartamenti come rendite passive.

Ci sono poi i requisiti minimi di qualità. La superficie abitabile non può essere inferiore ai 28 metri quadrati – il limite previsto per legge per l'abitabilità – una soglia che esclude garage riadattati, sottoscale e altri espedienti creativi che negli anni della corsa all'oro delle locazioni brevi avevano trasformato ogni vano in una potenziale stanza per turisti. Gli appartamenti devono esporre il Cin, il Codice Identificativo Nazionale introdotto nel 2024, visibile anche all'esterno dell'edificio. Devono fornire agli ospiti istruzioni per la raccolta differenziata in più lingue e un vademecum sul turismo sostenibile. E chi gestisce più di due locazioni è considerato imprenditore a tutti gli effetti, con obbligo di aprire partita Iva.

Vietate, infine, le keybox: quelle cassettine per le chiavi attaccate ai cancelli e ai portoni che erano diventate il simbolo più visibile, e più odiato dai residenti, della trasformazione del centro storico in un albergo diffuso a cielo aperto.

La decisione del Tar arriva in un momento politicamente delicato. Il mercato immobiliare fiorentino è sotto pressione da anni: i residenti del centro fuggono verso la periferia, i canoni degli affitti a lungo termine sono esplosi, i negozi di prossimità chiudono uno dopo l'altro sostituiti da negozi di souvenir. La sindaca Funaro aveva fatto della questione abitativa uno dei pilastri del suo mandato, convinta che regolamentare il turismo fosse l'unico modo per restituire la città ai fiorentini prima ancora che ai visitatori.

Adesso i giudici le danno ragione. E lo fanno con una motivazione che guarda lontano: non è solo questione di numeri o di metri quadrati, ma di quale città si vuole essere. Firenze, dicono le sentenze, ha il diritto di difendere se stessa