Il Tirreno

Gentile redazione, nel 2021 io e la mia famiglia abbiamo preso in affitto un appartamento con un contratto di locazione a canone concordato. Nel contratto era previsto un canone di 600 euro al mese. Subito dopo aver firmato il contratto, però, la proprietaria ci ha chiesto di firmare anche un’altra scrittura privata, dicendo che era un modo per «venirci incontro». In questo documento si prevedeva il pagamento di altri 250 euro al mese oltre al canone indicato nel contratto. Per diversi anni quindi ho pagato regolarmente 850 al mese (600 più 250). Nel 2024 però ho avuto seri problemi economici e ho iniziato a pagare solo 600 euro. A quel punto la proprietaria mi ha chiesto di pagare anche i 250 euro in più e mi ha notificato uno sfratto per morosità. Vorrei capire: è davvero obbligatorio pagare quella somma aggiuntiva rispetto a quanto scritto nel contratto di locazione? E cosa può succedere adesso con lo sfratto?
M.

L’articolo 1571 del codice civile disciplina il contratto di locazione e stabilisce che "la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un de-terminato corrispettivo".

In materia abitativa la legge prevede che il contratto di locazione possa essere stipulato principalmente in due forme: a canone libero (il cosiddetto 4+4) oppure a canone concordato (3+2). Quest’ultima tipologia, a sua volta, comprende tre principali modelli contrattuali: il contratto ordinario 3+2, quello destinato agli studenti universitari e quello di natura transitoria.

Nel caso sottoposto alla nostra attenzione dalla lettrice del "Tirreno" siamo di fronte ad un contratto a canone concordato.

In questa tipologia di contratto il canone non può essere stabilito liberamente dalle parti, ma deve essere determinato sulla base di parametri fissati negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini e recepiti a livello locale.

Proprio questo sistema consente ai proprietari di usufruire di specifiche agevolazioni fiscali e, allo stesso tempo, mira a mantenere i canoni di locazione entro limiti sostenibili, favorendo l’accesso alle abitazioni.

Il canone viene quindi calcolato tenendo conto di vari elementi, tra cui la superficie dell’immobile, le sue caratteristiche qualitative e la zona in cui si trova.

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il contratto a canone concordato ha una durata di tre anni con rinnovo automatico per ulteriori due anni, salvo che il proprietario non comunichi nei termini di legge la volontà di riottenere l’immobile per uno dei motivi previsti dalla normativa, ad esempio per destinarlo ad abitazione propria o per procedere alla vendita.

In mancanza di tale comunicazione il contratto di locazione si rinnova automaticamente per altri due anni.

Nel caso prospettato dalla lettrice, però, emerge un ulteriore elemento: la proprietaria avrebbe fatto firmare una scrittura privata separata con cui veniva richiesto il pagamento di una somma ulteriore rispetto al canone indicato nel contratto registrato.

Una simile pattuizione deve ritenersi nulla. L’art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 stabilisce infatti la nullità di qualsiasi accordo diretto a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In altre parole, non è possibile aggirare le regole del canone concordato chiedendo somme ulteriori attraverso accordi separati o scritture private.

Alla luce di ciò, qualora l’azione di sfratto per morosità si basi esclusivamente sul mancato pagamento di quella somma aggiuntiva, la domanda potrebbe non essere accolta dal giudice, proprio perché fondata su una pattuizione nulla. Inoltre, il conduttore potrebbe avere diritto a chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso nel corso del rapporto di locazione.

Naturalmente ogni situazione concreta deve essere valutata con attenzione, perché il giudice terrà conto di tutti gli elementi del caso specifico.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.