Il Tirreno

Vivo in un immobile in affitto, nei giorni scorsi era il mio compleanno e mi hanno organizzato una festa a sorpresa nel mio appartamento. Durante la serata uno degli ospiti ha accidentalmente dato fuoco ad una tenda, nessuno si è fatto male ma la parete del salotto è irrimediabilmente danneggiata, cosa devo fare?
P.S. La proprietaria è molto arrabbiata con me e vuole farmi causa.
Angela F.

Il principio di responsabilità dell'inquilino per i danni causati all’immobile locato si inserisce in un contesto giuridico ben definito, come stabilito dagli articoli 1587 del codice civile e seguenti. Questi articoli disciplinano non solo la responsabilità per i danni materiali causati all’immobile, ma anche i diritti e i doveri reciproci di locatore e conduttore nell’ambito della locazione.

In particolare, l’articolo 1587 del codice civile stabilisce che l'inquilino deve utilizzare l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia. Questo significa che il conduttore è tenuto ad una cura particolare nella gestione dell’immobile, evitando qualsiasi comportamento negligente che possa danneggiarlo.

L’obbligo di diligenza si estende anche alla gestione dei beni mobili che si trovano all’interno dell’immobile, e può riguardare la manutenzione ordinaria dell’immobile stesso.

Per quanto concerne i danni causati da incendi, il codice prevede una disposizione specifica che è l’articolo 1588 del codice civile: questa norma stabilisce che l'inquilino è responsabile anche di questi ultimi, a meno che non provi che l'incendio sia stato causato da un caso fortuito.

Questa responsabilità si estende anche agli incendi causati dagli ospiti ammessi dal conduttore a utilizzare l’immobile, siano essi invitati in modo temporaneo o per periodi più lunghi.

Questo aspetto è fondamentale per evitare che l'inquilino possa sottrarsi alla responsabilità semplicemente trasferendo il rischio ad altre persone.

A sostegno della medesima tesi, convergono le regole generali in tema di adempimento; l’articolo 1228 del codice civile, infatti, prevede che il debitore (in questo caso, l’inquilino) risponde anche dei danni causati dagli ausiliari, salvo che provi che il danno non dipenda da fatto a lui imputabile.

La responsabilità del conduttore è una responsabilità civile che prescinde dall’intenzionalità del comportamento.

Questo principio trova un fondamento nell’articolo 2051 del codice civile che tratta della responsabilità per danni causati dalle cose in custodia. La giurisprudenza ha consolidato l’orientamento secondo cui il conduttore è considerato custode dell’immobile locato e, come tale, è responsabile per i danni causati dalla cosa, salvo che possa provare, ancora una volta, il caso fortuito.

L’approccio giuridico alla responsabilità del custode è di natura oggettiva, il che significa che la responsabilità non dipende dalla colpa, ma dal semplice fatto che il danno è stato causato da un oggetto che si trovava sotto il controllo e la vigilanza del conduttore.

In ogni caso, l’obbligo di custodia e conservazione dell’immobile non è solo strumentale all’obbligo di restituzione dello stesso nel medesimo stato in cui è stato ricevuto. Pertanto, il locatore non deve necessariamente attendere la restituzione del bene per agire: può chiedere in qualsiasi momento l’esatto adempimento del contratto o la risoluzione dello stesso, oltre al risarcimento del danno. Nel caso in cui l’immobile venga danneggiato, il locatore potrà quindi pretendere non solo il risarcimento del danno ma anche il ripristino dello stato originario dell’immobile.

Per evitare un contenzioso, il conduttore ha la possibilità di comunicare immediatamente il danno al locatore e, successivamente, sarà tenuto a risarcire il locatore, pagando direttamente le riparazioni necessarie per ripristinare le condizioni originarie dell’immobile. Se il danno ha riguardato anche mobili o arredi, il conduttore sarà responsabile anche per i suddetti danni.

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