Il Tirreno

Il mese scorso ho venduto la mia casa di Montevarchi. Per la vendita mi sono fatto aiutare da un mio amico che è agente immobiliare. Quando gli ho chiesto di aiutarmi non abbiamo firmato alcun contratto fra noi, proprio perché ci sembrava inutile visto il nostro rapporto. Ora lui vuole essere pagato, cosa che mi pare giusta e non voglio sottrarmi, ma mi ha chiesto il 3% del valore di acquisto. Mi sembra eccessivo, anche perché so che l’acquirente ha pagato il 2%. Io non voglio litigare con il mio amico ma non voglio neppure pagare più di quello che dovrei.
Alessandro

Il compenso da corrispondere all’agenzia è un tema molto sentito quando si acquista o vende un immobile. Esso è regolato dal Codice Civile (art. 1754 e seguenti), dalla L. 39/1989 e ulteriormente integrato dalle numerose sentenze, soprattutto della Cassazione, che hanno fornito una linea di condotta abbastanza uniforme. L’agente immobiliare, regolarmente iscritto (L. 39/1989), è l'unico autorizzato a condurre la trattativa, potendo delegare ai collaboratori dell'agenzia alcune attività collaterali, come la visione del bene, sempre sotto la sua supervisione.

Nel condurre la trattativa, l'agente deve agire come mediatore imparziale, non favorendo nessuna delle parti ma facilitando l’accordo tra di esse, in modo da rispettare il dovere di diligenza professionale ri-chiesto dal suo ruolo (art. 1176 c.c.). L'agente ha inoltre l’obbligo di raccogliere tutte le informazioni rilevanti sia sul bene che sul venditore, servendosi delle fonti di informazione disponibili, delle dichiarazioni del venditore e, se necessario, di verifiche tecniche pertinenti, per garantire corrette informazioni alle parti (art. 1759 c.c.) e consentire una valutazione adeguata dell'affare. Una volta eseguita questa attività preliminare, l'agente deve mettere in relazione le parti e contribuire attivamente allo sviluppo e alla conclusione dell'affare, al fine di maturare il diritto alla provvigione. La semplice visione dell'immobile non è sufficiente né vincolante. Il diritto al compenso per l'agente matura solo alla conclusione dell'affare, ovvero quando sorgono reciproci diritti e obblighi tra le parti, come avviene con la sottoscrizione del compromesso o del contratto preliminare, anche non notarile (Cass. 28879/22). Nessun compenso è dovuto (Cass. 11443/22 - 3165/23) in assenza di un nesso causale tra l’attività dell'agenzia e la conclusione dell'affare. Ad esempio, se un cliente, dopo una trattativa seguita dall'agenzia ma non conclusa, conclude autonomamente con lo stesso venditore a condizioni diverse da quelle proposte dall'agenzia, non è dovuto alcun compenso. Nel caso in cui una proposta includa condizioni sospensive, se tali condizioni non si avverano, l'agente non avrà diritto al compenso. Tuttavia, se la condizione è risolutiva di un accordo raggiunto, il suo verificarsi non farà venir meno l’obbligo alla provvigione. L'ammontare della provvigione è stabilito dagli usi locali, dall'accordo tra le parti o, in mancanza di accordo, può essere stabilito in via equitativa dal giudice (art. 1755 c.c.). Dalla Raccolta degli Usi redatti dalle Camere di Commercio delle singole province toscane emerge che, in genere, la provvigione dovuta al mediatore è pari al 2% sia per il venditore che per l’acquirente. Si distinguono la provincia di Arezzo, che prevede il 3% per il venditore e il 2% per l’acquirente, e quella di Grosseto, che può passare al 3% nei casi di compravendite particolarmente complesse. In assenza di pattuizione espressa, se la percentuale della provvigione è superiore a quella indicata dagli usi locali, essa dovrà essere espressamente approvata. Il diritto alla provvigione si prescrive entro un anno dalla conclusione dell'affare (art. 2950 c.c.). Infine, contrariamente a quanto si pensi ogni tanto, non è obbligatorio fare una proposta utilizzando i moduli prestampati forniti dall'agenzia. Conoscere tutti i propri diritti in sede di compravendita immobiliare è quindi molto importante per condurre l’affare in serenità e sicurezza ed evitare, soprattutto, inutili liti.

Servizio sportello legale: Il Tirreno si avvale della competente e qualificata collaborazione dello studio legale Depresbìteris-Scura. I professionisti di questo studio rispondono settimanalmente ai quesiti che arriveranno a sportellolegale@iltirreno.it.