Il Tirreno

Risparmiare dalle 50 alle 100 euro al mese sulle rate mensili del mutuo prima casa si può. Mai come oggi i tassi d’interesse sono stati così bassi, con l’Euribor a 3 e 6 mesi in negativo già dal 2015 ma ancora in calo a marzo 2016. E lo scenario è favorevole non solo per chi ha il fisso è vuole passare al variabile, ma anche per chi ha contratto mutui a tasso variabile. Le previsioni indicano infatti una stabilità al ribasso dei tassi almeno per i prossimi due-tre anni.

Come fare, allora, per strappare un consistente sconto sulla rata mensile del nostro mutuo? L’istituto della surroga, introdotto dalla legge Bersani 40/2007 che consente di trasferire il mutuo ipotecario da una banca all’altra senza costi aggiuntivi, offre questa possibilità. La maggior parte dei mutui stipulati negli ultimi anni sono condizionati da uno spread fisso più alto rispetto a quello applicato negli ultime mesi per i nuovi contratti e le surroghe. Lo spread, in sostanza, è il costo “di servizio” che l’istituto di credito applica al cliente.

Perchè oggi si può risparmiare? Perchè gli spread delle banche sono più bassi di quelli degli anni scorsi. Con i tassi d’interesse in fase decrescente e col segno meno visto che l’Euribor a 3 mesi al primo marzo è al -0,21% (-0,13 a giugno 2015) e l’Euribor a un mese è al -0,27% contro il -0,21% di giugno. La politica di contenimento della Bce e di Draghi col cosiddetto Quantitave Easing (misura straordinaria per rilanciare l’economia dell’Eurozona facendo scendere il costo del debito tra gli Stati e i tassi d’interesse) e la maggior concorrenza tra banche ha contribuito a tenere bassi gli spread. Per fare un esempio, un mutuo con tasso variabile acceso nel 2014 partiva con uno spread al 2,90% o 3,00%. Oggi, lo stesso tipo di mutuo a tasso variabile può essere acceso partendo da uno spread più basso, tra 1,50% e 1,80%. Ciò si traduce in un risparmio importante per chi aderisce a mutui ventennali o trentennali, calcolando un ipotetico “sconto”che va da 50 a 100 euro ogni mese, rispetto agli stessi mutui sottoscritti qualche anno fa. Per i soli mutui a tasso fisso accesi tra il 2002 e il 2013 si calcola che il differenziale tra i tassi medi originari e i tassi fissi disponibili oggi permetterebbe, grazie alla surroga, risparmi medi tra i 30mila e i 45mila euro su un mutuo iniziale di 120mila euro con durata dai 20 ai 30 anni

«Devo dire che oggi - afferma Mario Tuci vice direttore generale del Credito Cooperativo di Castagneto Carducci - sulla percentuale di erogato la maggior parte è coperta dalle surroghe. Veniamo da anni in cui c’erano spread importanti, oggi le turbolenze sono ridotte e c’è una crescita sensibile delle surroghe». Il 2015, del resto, ha segnato una netta ripresa del mercato dei mutui (+97% sul 2014) mentre il mercato immobiliare ancora non si è allineato.

Ma conviene proprio a tutti la surroga? Sì, se il tasso del mutuo è sensibilmente più basso rispetto al tasso che si sta pagando col vecchio mutuo e se mancano ancora parecchi anni prima dell’estinzione. Se invece mancano pochi anni (ad esempio 2-3 anni su un mutuo almeno ventennale) un’operazione di surroga potrebbe essere conveniente solo in modo marginale o rivelarsi una perdita di tempo considerato che le banche in Italia applicano sui mutui il piano di ammortamento alla francese che consente di caricare la maggior parte degli interessi nella prima metà degli anni del contratto. Una variazione dei tassi, dunque, avrebbe un impatto minore.

Va detto che se le banche sono tenute a concedere la surroga nelle condizioni previste dalla legge (nessun costo per il cliente), talvolta - come lamentano le associazioni dei consumatori - i meccanismi non sono così lineari e i tempi di perfezionamento del “trasloco” del mutuo si allungano, a scapito del cliente. Ed anche se ci sono penali previste dall’ Abi per quelle banche che non rispettano i tempi (rimborso al cliente dell’ 1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo) non mancano casi di problemi o intoppi sulle pratiche. Puntualmente denunciati.

Ma se si vuole alleggerire la rata e risparmiare qualcosa la strada della surroga oggi, resta quella più conveniente.

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