Il Tirreno

PRATO. Il mercato immobiliare prova a rialzare la testa, purtroppo è ancora presto per parlare di riscatto. Dopo Nomisma, una ricerca del centro studi di Tecnocasa parla del 2013 come il primo anno che non andrà peggio del precedente. Ripresa o ripresina che dir si voglia non ci sono tracce all'orizzonte. E non c'entra in questo caso la felpata prudenza diplomatica. Il tonfo nel 2012 per il mattone – specie a Prato – è stato così rumoroso per le famiglie e per gli operatori del settore (-30% il numero delle compravendite, -13,9% i prezzi di vendita nell'ultimo biennio) da accontentarsi con poco, ovvero dei primi vagiti di un'inversione di tendenza. Significativa la formula usata da Tecnocasa per tracciare il trend avuto fino a marzo: «i primi mesi hanno registrato timidi segnali di un riavvicinamento fiducioso al mercato». Si confida nella stabilizzazione dell'economia del distretto in perenne recessione. Mentre il cosiddetto distretto parallelo offre minori opportunità di fare da paracadute per molti proprietari pratesi. Fuori di metafora: terminata la stagione dei mutui con poche garanzie e limitati all'80% del valore di acquisto molti cinesi hanno smesso di comprare casa al Macrolotto Zero così come in altri quartieri. Solo i più facoltosi hanno usato la loro liquidità per investirla su immobili di lusso, villette e case signorili. Nel rapporto causa-effetto questo ha portato a far cadere i livelli di vendite (1.017 in città in tutto l'anno) e i prezzi di acquisto. Il -14% è il dato peggiore su scala regionale. Tuttavia è stata la seconda parte del 2012 a scalfire in maniera grave i valori di compravendita. A rimetterci sono state le zone adiacenti il cento storico (-9,7%) ovvero aree come viale Montegrappa, viale della Repubblica il quartiere Soccorso e la zona dell'attuale ospedale. Il centro e la periferia hanno limitato i danni. Un'anomalia apparente, dissolta dalla spiegazione di Tecnocasa: “Avevano già subito i maggiori ribassi negli anni passati” chiarisce il consulente Claudio Branchetti. Peraltro il criterio di analisi di Tecnocasa fa luce su un'ulteriore sfaccettatura dell'immobiliare: raccogliendo dati dalle proprie agenzie sparse per il territorio (a Prato ce ne sono 10) solo su contratti di vendita stipulati mostrano un quadro peggiore rispetto ai valori immobiliari complessivi registrati dall'Agenzia del Territorio. Quelli che – per intenderci – registravano una flessione diffusa di 100-150 euro al metroquadro, ma con alcune eccezioni a macchia di leopardo. Si tratta spesso di famiglie del ceto medio, che dopo essersi accollate un mutuo negli anni d'oro dell'edilizia si ritrovano oggi a doversene sbarazzare ad un prezzo almeno sufficiente a coprire il capitale restante da rimborsare alle banche. «Il 9,4% di chi cede il proprio appartamento lo fa per sole ragioni di liquidità – riflette su un altro numero saliente del rapporto, il consulente Mirko Cecconi –. Tuttavia questa dovrebbe essere una percentuale maggiore, ma non possono far scendere ulteriormente il valore di realizzo».

Imputati sono gli istituti di credito, i quali si rivelano poco malleabili sia nel rinegoziare il mutuo sia nel ristrutturare il debito: «Sarebbe più intelligente anche per loro – prosegue Cecconi – se consentissero ai proprietari di abbassare i prezzo e di rimborsare ad esempio 100 mila euro su un prestito residuo di 120 mila euro, piuttosto che rischiare di mandare un immobile all'asta e prendere molto meno». Il risultato è che molti valori immobiliari sono artificiosamente più elevati e sostanzialmente fuori mercato. Spingendo le giovani coppie e le famiglie lontane dall'acquisto di una casa – ancora troppo care, conseguentemente impossibili da finanziare con mutui – e verso il mercato delle locazioni. Il quale nel frattempo non prospera. Anzi, quotidianamente inquilini e padroni di casa a rivedere al ribasso il canone di locazione.