Il Tirreno

 PRATO. Frena la discesa vertiginosa dei prezzi delle case, primo segnale che qualcosa nel mercato immobiliare locale si sta muovendo. Dopo una fase stagnante dettata soprattutto dalle condizioni del periodo, è tornata la voglia di comprare casa, anche se a causa della crisi, sono poche le trattative che si trasformano in compravendite. Tiene la prima fascia attorno alle mura e quella adiacente, mentre in centro storico il mercato risulta ancora fiacco.  Complessivamente, le quotazioni registrate dall'osservatorio immobiliare dell'Agenzia del territorio, riferite al primo semestre del 2010, oscillano molto dentro la cinta muraria cittadina: qui un'abitazione in stato conservativo normale viene stimata tra i 1.400 e i 2.600 euro al metro quadro. «Sono valori che corrispondono grosso modo alla realtà - spiega Pietro Villani, presidente Fiap, la Federazione italiana agenti immobiliari - ma la tipologia di alloggi in centro è molto varia con un range di prezzi che va dai 1.500 euro ai 3.000 euro al metro a seconda che si tratti di un'abitazione da ristrutturare senza ascensore o di un appartamento in ottimo stato conservativo, con possibilità di parcheggio».  Pochi margini di trattativa. Anche se è ancora presto per annunciare la ripresa, gli operatori parlano di una ritrovata fiducia verso il mercato del mattone. D'altronde i prezzi sono scesi anche del 20% rispetto a qualche anno fa, quando erano alle stelle. «Più di così non potranno scendere - osserva Villani - le richieste dei proprietari ormai si avvicinano molto al valore reale di mercato dell'immobile e pertanto ci sono pochissimi margini di trattativa al momento delle mediazione. Sotto questo aspetto, quello di oggi è un mercato più serio».  Cala la domanda in centro. Secondo le stime effettuate sul campo dai professionisti del settore, all'interno delle mura si registra una situazione critica che si riflette sui prezzi: a fronte di un'offerta sempre più ampia è diminuito il numero di persone interessate a investirci. Una tendenza trainata soprattutto dalla carenza di servizi quali la possibilità di parcheggiare nei pressi dell'abitazione e la scarsa disponibilitàdi spazi esterni. «Il rapporto tra offerta e domanda è 10 a 1 - sottolinea Vincenzo Cangioli dell'immobiliare Il Castello - e le trattative che si concludono sono pochissime. C'è da dire che i valori degli immobili non sono diminuiti così tanto come si pensa. I proprietari sono legati a dei costi fissi che impediscono loro di scendere sotto un certo tetto».  Ristrutturato conviene. La diminuzione delle compravendite riflette una situazione di precarietà diffusa che frena il mercato. Tuttavia, «chi ha la disponibilità di acquistare un immobile vuole poterlo personalizzare - sostiene Cangioli - E' per questo che si preferisce quasi sempre un alloggio da ristrutturare magari con l'illusione di risparmiare sui lavori fatti in autonomia».  Locazioni, la solvibilità in cima alle richieste. Chi non può sostenere un mutuo - ammesso che venga concesso - sceglie l'affitto, i cui prezzi sono calati ulteriormente, anche a fronte di un'offerta più ampia. La forbice oscilla dai 500 agli 850 euro al mese. «In questo caso i proprietari sono disposti ad andare incontro alle esigenze del cliente in cambio di maggiori garanzie - spiega Villani - Di questi tempi si pone maggiore attenzione alla solvibilità del potenziale affituario».  «I proprietari hanno finalmente capito che conviene abbassare di 100 euro il prezzo di locazione piuttosto che rischiare un insoluto dell'inquilino», aggiunge Cangioli.  Le occasioni. Nell'ampia scelta di bilocali e trilocali (tanti tra i 140 e i 150mila euro) si segnala un appartamento di 100 metri in via Garibaldi a meno di 200.000 euro. «Vista la posizione è una vera occasione», dice Cangioli. Subito fuori le mura si trovano anche alloggi di nuova costruzione: in zona Repubblica, per esempio, si vendono appartamenti costruiti secondo i criteri del risparmio energetico a circa 30mila euro in più rispetto al valore di superficie. Se i giovani preferiscono il centro, la zona limitrofa immediatamente adiacente (Zarini, Repubblica, Galilei, Montegrappa) è considerata quella più appetibile dagli acquirenti più adulti. Qui, a detta degli operatori, i prezzi sono tornati a crescere anche se i valori massimi e minimi indicati dall'osservatorio immobiliare del Ministero presentano una situazione stabile che oscilla tra 1.400 euro al mq per un'abitazione di tipo economico e i 2.550 per una soluzione migliore. Secondo le stime effettuate schizzerebbero fino a 2.800 euro al metro i valori di appartamenti in ottimo stato conservativo.