Il Tirreno

PRATO. Ci sono più case in vendita che persone disposte a comprarle, anche se i prezzi hanno toccato il minimo storico. L'andamento del settore immobiliare a Prato ci mostra un mercato fiacco, i cui valori sono calati del 15% rispetto a qualche anno fa, quando erano saliti alle stelle. «Più di questo però i prezzi non potranno scendere - spiega Pietro Villani, presidente Fiaip, la federazione italiana degli agenti immobiliari professionali - Ci aspettiamo semmai una ripresa del settore non appena le banche ricominceranno a erogare mutui. Per questo suggerisco a chi ha disponibilità per acquistare casa, di investire adesso: occasioni più favorevoli in futuro non ci saranno».

No al mutuo, crollano le compravendite. Quella che sta vivendo oggi il mercato immobiliare locale, in linea con la tendenza nazionale, è una fase tranquilla dettata non tanto dalla mancanza di volontà degli acquirenti ma dalle condizioni del periodo. L'offerta c'è, la domanda pure, è diminuito il numero di persone con disponibilità finanziarie proprie che possono permettersi di acquistare. Finora lo strumento principale per comprare casa era il mutuo «che oscillava - dice Villani - tra l'80 e il 100 per cento del valore complessivo dell'immobile. Adesso le banche non arrivano al 70, e solo dietro garanzie».

I figli tornano in famiglia. In questa situazione sono i più giovani ad essere maggiormente penalizzati, coppie o single, che vorrebbero separarsi dal nucleo familiare d'origine per andare a vivere da soli. «Prima un nucleo di sei persone composto da genitori e figli poteva separarsi - aggiunge Villani - venendo a mancare la sicurezza economica anche chi era uscito è stato costretto a rientrare».

L'appartamento più grande conviene. Così, se fino a ieri i monolocali e i bilocali erano molto ricercati, la richiesta oggi è più orientata verso i quattro e i cinque vani: «I single non sono nella condizione di poter affrontare i costi di un appartamento - dice - non solo perché le banche non concedono il mutuo, ma anche perché la precarietà del lavoro non garantisce di poterlo pagare».

La tipologia di alloggio più richiesto è dunque l'appartamento di almeno tre vani preferito anche al loft, che non sembra decollare nonostante ci sia stato un boom favorito dalla fretta di riconvertire capannoni industriali e magazzini tessili abbandonati. «Riscaldare uno spazio aperto con soffitti alti anche cinque metri, ha un costo enorme - spiega il presidente Fiaip - E poi in Italia non c'è la tradizione dell'open space, si preferiscono stanze divise per separare la cucina e i suoi odori dal resto della casa».

Giù i prezzi degli affitti. Di conseguenza chi vuole andare a vivere da solo o chi non può sostenere gli oneri di un mutuo - ammesso che venga concesso - sceglie l'affitto, i cui prezzi sono calati del 20% proprio perché l'offerta degli immobili è sempre più ampia.

La mappa dei prezzi delle case. Le quotazioni registrate dell'osservatorio sul mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, riferite al primo semestre del 2009, confermano La Pietà, la Castellina e Filettole come roccaforti del lusso: qui il prezzo sale fino a 3300 euro al metro quadrato per un'abitazione di pregio.

Dentro la cinta muraria, in centro storico, la forbice oscilla dai 1500 euro al metro quadro per un immobile normale fino a 2850 per una soluzione più prestigiosa. Abitare nella zona semicentrale di Prato est (via Ferrucci, viale Montegrappa e viale della Repubblica) costa dai 1400 euro ai 2850, mentre servono un centinaio di euro in più al metro quadro se ci si sposta a Santa Lucia. Prezzi assai più abbordabili in periferia, specie nelle zone di San Paolo e Maliseti, dove le quotazioni di mercato oscillano tra i 1500 e i 2600. Gli acquisti più economici in assoluto si possono fare a Castelnuovo (tra i 1000 e i 2000 euro al metro quadro) e al Cantiere (massimo 1900 euro).

Garage e accessori. I posti auto coperti costano fino a 1400 euro in centro città, anche 1800 se si tratta di un box singolo, mentre nelle zone semicentrali dove c'è più disponibilità, il prezzo scende intorno ai 1000 euro al metro. I parcheggi scoperti sono ovunque più economici, ma non valgono mai meno di 600 euro (Mercato nuovo, Santa Lucia, Iolo, Vergaio, Grignano...).

Fuori dalla città. Acquistare in provincia non significa spendere meno perché qui una casa può costare tanto quanto un appartamento adiacente al centro città.
I più cari sono i comuni medicei di Carmignano e Poggio a Caiano, dove a seconda della località prescelta (centro, Seano, Bacchereto, Artimino) gli alloggi valgono anche 3000 euro al metro quadrato. In Valbisenzio i prezzi sono decisamente inferiori, specie a Vernio che offre appartamenti di 90 metri quadri a poco meno di centomila euro. A Montemurlo il valore delle case oscilla tra i 1400 euro ai 2700 nelle zone collinari.