Il Tirreno

PISTOIA. Sono due società specializzate in consulenze immobiliari, la ExitOne e la Ipi, ad aver fatto i conti economici sul recupero dell’ex ospedale del Ceppo per conto dell’Agenzia del demanio. Un lavoro di grande importanza e delicatezza: sono infatti le cifre di quel rapporto a dimostrare che l’operazione di recupero del Ceppo, così com è delineata nell’accordo di programma Comune-Asl-Regione che dovrebbe essere firmato entro un mese, è in grado di camminare.

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Per arrivare a due obiettivi fondamentali: il primo, consentire all’Asl, vendendo gli edifici ristrutturati e quelli costruiti ex novo, di mettere insieme i 18 milioni di euro che sono la sua fetta del costo del nuovo ospedale San Jacopo, da pagare ai costruttori; il secondo, consegnare alla città un quartiere nuovo di zecca, pieno di verde e ricco di uffici, abitazioni, negozi.

L’intera area del vecchio ospedale del Ceppo finirà sostanzialmente divisa in tre parti. Quella più moderna, che affaccia sul viale Matteotti, resterà all’Asl per essere destinata a funzioni sanitarie (sede della Casa della salute, di ambulatori, del Cup, di vari uffici). Quella più antica, compresa la parte storico-monumentale con tanto di fregio robbiano, passerà al Comune che vi ricaverà un polo museale, compreso il museo Civico e la Casa della città, un moderno “urban center”.

Nel mezzo, la parte che l’Asl punta a valorizzare (ristrutturando, come nel caso del padiglione Lazzereschi, o abbattendo e ricostruendo, come nel caso degli attuali edifici di via del Piloto) per ricavarne i famosi 18 milioni. Un perimetro che si allarga anche all’ex convento di Santa Maria delle Grazie (chiesa a parte, ovviamente), ma che esclude il grande padiglione Cassa di risparmio, che passerà anch’esso in proprietà al Comune, per vedervi collocare molti uffici di Palazzo di Giano (oppure aule e uffici del tribunale, secondo una proposta ancora da verificare) più la succursale del liceo artistico.

Ecco, gli advisor si sono limitati a simulare quanto costerebbero gli interventi previsti e quanto vi si potrebbe guadagnare. Cinque le ipotesi fatte, due sole delle quali sono state inserite nell’accordo di programma. Ed entrambe ipotizzano la possibilità di collocare negozi di vicinato al piano terreno dell’ex convento. Una prima stima, basata sui valori immobiliari correnti, porta ad un ricavo previsto di 71,7 milioni contro dei costi di 34,7, per un valore utile di 12,8 milioni. Una seconda stima si basa su nuove costruzioni e recuperi con standard di alta qualità: costerebbe 3 milioni in più ma consentirebbe, secondo gli advisor, di incassarne 71,7 in totale, con un valore finale di 19,7 milioni.

Le stime dell’advisor hanno invece consentito di escludere l’ipotesi (che pure era balenata un paio di anni fa) di realizzare un albergo nell’ex convento: troppo alti i costi di restauro necessari alla trasformazione, che schizzano a oltre 38 milioni. Ferme restando le altre ipotesi, prevedere l’albergo abbatte il valore potenziale dell’operazione Ceppo a miseri 331.000 euro.

Neanche la previsione di un albergo di super-lusso cambia i conti di molto (valore finale di 2,4 milioni). Ecco perché nell’accordo di programma sono spariti i riferimenti all’albergo e apparsa invece la previsione di negozi nell’ex convento. Al primo piano sono invece previsti uffici. Una quinta ipotesi, scartata anch’essa, prevedeva l’albergo più un incremento della superficie utile da realizzare nei nuovi edifici residenziali che sorgeranno in via del Piloto.