Il Tirreno

PISA. Un costo vicino ai 36 milioni di euro, una concessione fino al 2045 (28 anni) e una stima dei ricavi di circa 2 milioni di euro l’anno. Sono queste le prime cifre certificate che emergono sul progetto di restyling dell’Arena. Si trovano nel piano economico finanziario che Dea Capital Real Estate, la società che propone il progetto di valorizzazione dello stadio, ha allegato alle integrazioni di carattere soprattutto urbanistico che sono state inviate dal Comune, dopo le richieste della conferenza dei servizi interna all’amministrazione pisana.

Si tratta di un piano «che è stato elaborato sulla base di assunzioni puramente previsionali e teoriche, e ha dunque carattere meramente indicativo», scrive al Comune Emanuele Caniggia, amministratore delegato di Dea Capital Real Estate Sgr Spa, la società riconducibile sia all’azionista di maggioranza del Pisa Sc (la Viris Spa) che alla Ire di Alessandro Pasquarelli. «Al fine di definire il piano economico finanziario - specifica Caniggia nella lettera inviata al sindaco - è necessario attendere i risultati della definizione del valore di stima dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate».

Se in questo piano indicativo si suppone una stima di apporto (ovvero la messa a disposizione dell’Arena per questa operazione) pari a 2,5 milioni di euro, già più definiti sembrano altri numeri. Intanto si ipotizza una durata del piano di 28 anni. E poi si definisce in 35 milioni e 400mila euro l’importo dell’investimento, sottolineando che si fa riferimento alle opere dello stadio, quindi esclusi gli interventi urbanistici nel quartiere (la cifra di conseguenza è destinata a salire).

L’altra cifra importante è quella relativa ai ricavi: in pratica come la Sgr (da definire con bando pubblico, ma con priorità per Dea Capital Real Estate) pensa di ottenere dallo stadio “contenitore di eventi” le risorse economiche per far funzionare il tutto, a cominciare dalla squadra di calcio, e soprattutto ripagare il finanziamento da parte di Invimit (società del ministero dell’Economia) e del Credito Sportivo. I ricavi annui sono stimati in quasi due milioni di euro all’anno (un milione e 960mila). E sono così ripartiti (canone annuo): la voce principale è indicata come ticketing visita piazza/stadio, dunque i biglietti, per 750mila euro (38% del totale). A seguire i canoni per le superfici commerciali (2.500 mq): 400mila euro. Ancora, 335.200 euro per la superficie delle aree sportive (18%). Gli altri capitoli riguardano il naming (i diritti legati alla denominazione dello stadio): 150mila euro; i 1.200 mq di superficie della ristorazione (144mila euro); l’entertainment (sale cinematografiche o altro): 100mila euro. Infine 55mila euro dai posti auto, circa 16mila euro dalla superficie museale e 7.500 euro dal fanshop. Il totale porta a ricavi annuali per un milione e 957mila euro a fronte di superfici utilizzabili a vario titolo per 18mila mq.

I quasi 36 milioni di euro necessari per la ristrutturazione dello stadio vedono come costi principali quelli relativi alla nuova struttura (oltre 9 milioni di euro) e alle superfici accessorie (quasi 9 milioni), mentre gli impianti incidono per 3,7 milioni di euro.

Nel piano complessivo devono essere considerati i costi della Sgr: ci sono commissioni per la struttura da 300mila euro e le spese per il management ipotizzate nello 0,35% annuo sui costi totali. Il cap rate, tasso di rendimento dell’investimento immobiliare, è previsto del 6%.

In attesa della stima dello stadio, l’ad di Dea Capital Real Estate ha trasmesso all’amministrazione comunale integrazioni allo studio di fattibilità che riguardano il rischio idraulico, elementi progettuali, mobilità ed accessibilità, qualità dell’aria e clima acustico, acque superficiali, salute umana e gli aspetti di carattere economico-finanziario.

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