Il Tirreno

PISA. Calano le quotazioni, crescono le compravendite: il mercato imobiliare a Pisa e nella sua provincia più immediata è in grande ripresa. Lo dicono i dati che riguardano i primi sei mesi di quest’anno.

La discesa delle quotazioni, (-2,7%) nel primo semestre del 2016, rispetto al secondo semestre 2015, unitamente alla riattivazione del circuito del credito, sta dando stimolo al mercato. Questo è quanto emerge dalle rilevazioni dell'Ufficio Studi Gabetti, presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi: il capoluogo pisano ha mostrato una decisa crescita per il mercato residenziale.

LE COMPRAVENDITE. Per quanto riguarda le compravendite, secondo i dati dell'Agenzia del Territorio, si sono realizzate 685 transazioni residenziali a Pisa nel primo semestre 2016, +49% rispetto allo stesso periodo del 2015, per un totale di 226 transazioni in più. Nel primo semestre 2016, il capoluogo ha segnato una significativa crescita: 685 transazioni, con una variazione +49% rispetto allo stesso periodo del 2015, per un totale di 226 transazioni in più.

I tempi medi di vendita, secondo i dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi si sono confermati intorno ai 6 mesi, con una variabilità che vede tempi più rapidi intorno, ai 3-4 mesi per le soluzioni di maggiore appeal, in termini di rapporto qualità/prezzo e tempi più lunghi (7-8 mesi) quando i prezzi richiesti non sono riallineati e domanda e offerta faticano ad incontrarsi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono invece su una media del 10-15 per cento.

I QUARTIERI. Guardando le varie zone, il Centro storico, i Lungarni e Porta Lucca confermano una buona domanda per il target con disponibilità medio alte, seguite dalle zone semicentrali Pratale - Don Bosco, per gli acquirenti con disponibilità medie.

Come rileva Stefano Estivi, titolare dell'agenzia Gabetti di Pisa: «Nel primo semestre del 2016 abbiamo registrato una significativa crescita delle compravendite e contestualmente la presenza di una maggiore offerta sul mercato. La domanda è costituita da due target principali: giovani coppie, che cercano la prima casa, passando dalla locazione all'acquisto con ricorso al credito, e un target che vanta una buona disponibilità economica e che acquista per sostituzione/investimento. Nel primo caso le soluzioni ricercate sono trilocali/quadrilocali (2 camere sala e cucina separata o a vista) di circa 80-90 mq nelle zone di porta Fiorentina, Aeroporto, Landi, Pratale, Don Bosco. Nel secondo ci riferiamo ad appartamenti signorili nel Centro Storico o nella zona di Porta a Lucca con metrature attorno ai 150 mq o superiori. Tra le dotazioni più richieste il terrazzo e il garage. In questo contesto non mancano le richieste anche per immobili più importanti come utilizzo diretto/ investimento».

Il Centro Storico, nelle diverse zone San Francesco, San Martino, Santa Maria e Sant'Antonio, ha avuto lievi diminuzioni delle quotazioni: siamo tra i 2.050 e i 2.400 € al mq per l'usato medio in buone condizioni e tra 2.050 e 2.650 € al mq in caso di soluzioni signorili. Il signorile ristrutturato ha prezzi tra i 3.050 e i 3.200 € al mq. In tale contesto possono avere quotazioni superiori gli immobili con particolari caratteristiche di pregio.

«Il flusso di domanda e compravendite è stato sicuramente in crescita nel primo semestre del 2016 - commenta Giovanni Ferrisi, titolare dell'agenzia Grimaldi Pisa Ovest - rispetto al semestre precedente, soprattutto nella fascia entro i 230.000 euro. In particolare abbiamo riscontrato una buona richiesta per soluzioni di 3-4 locali nel centro storco, nelle zone di San Francesco, San Martino, Santa Maria e Sant'Antonio. In questo caso si tratta prevalentemente di acquisti da parte di genitori per i figli che si trasferiscono a studiare a Pisa. Bene anche le zone semicentrali di Pratale, Don Bosco e Porta a Lucca, che, grazie alla buona vivibilità, raccolgono un buon numero di richieste anche per prime abitazioni. In generale si prediligono appartamenti in ottimo stato e diventano sempre più importanti elementi quali terrazza, box e cantina, che talvolta sono determinanti nella scelta dell'appartamento».

I Lungarni hanno invece quotazioni tra i 2.900 e i 3.450euro al mq per l'usato in buono stato, mentre il ristrutturato a nuovo di tipo signorile è a 3.900 euro al mq, ma si raggiungono prezzi più elevati per particolari soluzioni di pregio.

In Porta a Lucca siamo intorno ai 2.800 € al mq per il signorile ristrutturato a nuovo e a 2.580 € al mq per il signorile in buono stato, ma i valori aumentano per le ville prestigiose in stile liberty, pezzi unici sul mercato. Nella stessa zona l'usato di tipologia media in buone condizioni è intorno ai 2.130€ al mq. Nelle zone semicentrali Pratale e Don Bosco le quotazioni per l'usato in buone condizioni variano dai 1.800 ai 2.100 € al mq.

«C’è un andamento decisamente positivo in termini di compravendite - spiega Andrea Martini, titolare dell'Agenzia Professionecasa di Pisa - grazie anche all'ulteriore lieve riallineamento delle quotazioni e della ripresa delle erogazioni di finanziamenti alle famiglie. Pratale, Don Bosco e Porta a Lucca si confermano le zone semicentrali più domandate, con una richiesta prevalente per la tipologia del trilocale, con budget intorno ai 190.000 euro. Fuori città bene la zona di San Giuliano: le tipologie più domandate qui sono la casa indipendente con giardino, in buono stato, per un budget di 150-160.000 € e le bifamiliari con valori intorni ai 330-340.000».

In zona Porta Fiorentina i prezzi per l'usato in buone condizioni vanno dai 1.300 ai 1.800 € al mq. In zona S. Ermete siamo a 1.500 euro al mq per l'usato medio in buono stato, mentre a Porta a Mare siamo a 1.750 euro al mq.

Nelle zone di S. Giusto-S. Marco l'usato in buono stato va dai 1.500 ai 2.100€ al mq, mentre a S. Michele - Piagge siamo tra i 1750 e i 2.250 al mq per l'usato di tipologia media.

Nelle zone periferiche di Riglione - Oratoio, siamo su una media di 1.580 per l'usato medio in buono stato, mentre le quotazioni si abbassano spostandosi verso i paesi limitrofi. In particolare, siamo a 1.400 € al mq per la stessa tipologia a Navacchio, 1.350 € al mq a San Frediano e a 1.100 € al mq a Cascina.

«Nel primo semestre del 2016 abbiamo riscontrato un andamento positivo per Cascina sia in termini di richieste sia di compravendite, grazie anche ai prezzi vantaggiosi - commenta Giovanni Massari, titolare dell'agenzia Gabetti di Cascina - Qui sono richieste soluzioni in appartamento (80-90 mq) o indipendenti, preferibilmente dotate di giardino. Molto bene anche San Giuliano per unità semi o totalmente indipendenti».

GLI AFFITTI. Il mercato della locazione, nella città di Pisa, ha confermato nel primo semestre del 2016, una buona richiesta in un contesto di canoni stabili. Mediamente in centro siamo intorno ai 650 € al mese per il bilocale e a 750€ per il trilocale, con punte superiori per i Lungarni, in cui siamo intorno ai 700 € per il bilocale e a 850 € per il trilocale. Nella zona semicentrale di Pratale - Don Bosco, siamo invece a 500 € al mese per il bilocale e a 600 € per il trilocale. Bene anche le locazioni per studenti, che si orientano soprattutto alla zona centrale, ma anche alle zone di Pratale - Don Bosco e alla prima parte di Porta a Lucca.

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