Il Tirreno

PISA. Il mercato immobiliare è in ripresa, ma ancora in negativo: il report semestrale fornito dall’Ufficio studi Gabetti di Milano, in collaborazione con le agenzie Professionecasa e Grimaldi di Pisa, ha una doppia lettura. Infatti, è vero che nel primo semestre del 2013 il mercato di Pisa ha perso circa l’1% sulle quotazioni immobiliari medie rispetto al periodo precedente, ma nel secondo semestre del 2012 era stato caratterizzato da un flessione vicina al 10% e quantomeno si può parlare di “tenuta” dei prezzi, spia di un ritorno della domanda.

Solo per fare qualche esempio, le quotazioni sui Lungarni centrali per immobili signorili ristrutturati a nuovo sono di 4.500 euro al metro quadro e raggiungono top fino ai 6.500 per particolari soluzioni di pregio. In zona Porta a Lucca siamo intorno ai 3.500-3.600 euro al mq per il signorile ristrutturato a nuovo e a 2.700 per il signorile in buono stato; ma i valori aumentano per le ville prestigiose in stile liberty, pezzi unici sul mercato.

Certo, quella è una fascia di mercato particolare, mentre le compravendite realizzate nel primo semestre del 2013 si sono concentrate in prevalenza entro i 250mila euro complessivi; in particolare si è trattato di acquisti da parte di nuovi nuclei familiari per prima abitazione e di acquisti per investimento.

Le richieste sono in maggioranza verso l’area urbana, con un buon riscontro per la zona aeroporto e quella di Porta Fiorentina, caratterizzate da quotazioni più contenute.

Si segnala inoltre un incremento delle richieste per la zona di Porta a Mare che, grazie alle iniziative di riqualificazione, sta raccogliendo un crescente interesse da parte dei potenziali acquirenti. Insomma, l’obiettivo della ricerca per gli acquirenti è il migliore rapporto qualità/prezzo, dove a far salire il “punteggio” di una casa è la vicinanza al centro e il fattore sconto ha una rilevanza fondamentale.

Vediamoli uno alla volta. Nel primo semestre 2013 si è riscontrata una maggiore tenuta della cerchia urbana di Pisa, mentre hanno registrato minore richiesta i paesi limitrofi. Ma in generale si denota una maggiore attenzione dei potenziali acquirenti anche ad altri aspetti qualitativi, come le soluzioni recenti, caratterizzate da una maggiore efficienza energetica. Per quanto riguarda gli sconti, invece, si rileva che in sede di chiusura delle trattative in media si arriva a un risparmio intorno al 10-15% rispetto al prezzo di partenza. Mentre i tempi di vendita sono molto variabili a seconda dei casi: se vi è un buon rapporto qualità/prezzo, sono intorno ai 4-6 mesi; si allungano, oltre i 9-10 mesi, quando domanda e offerta faticano a incontrarsi. Tra le tipologie più richieste si segnala il bilocale, sia come prima abitazione per single sia per investimento, ma anche il 4-5 vani per le famiglie consolidate.

Un discorso un po’ diverso vale per le famiglie di nuova formazione che, nel primo semestre dell’anno, si sono dirette verso zone periferiche con quotazioni più contenute. Si tratta di nuclei che hanno preferito versare una somma mensile su un mutuo piuttosto che su un affitto, ma che all’inizio del loro percorso di vita possono contare su bassi capitali e altrettanto modesti guadagni.

Il report Gabetti fornisce anche i dati ufficiali dell’anno scorso. Le compravendite nel 2012 secondo l’Agenzia del Territorio sono state 934 nel capoluogo, -31,3% rispetto al 2011. La restante provincia ha segnato invece un totale di 2.636 transazioni residenziali, il 26,3% in meno.

Infine uno sguardo alle locazioni, mercato alimentato da chi per il momento rinuncia all’acquisto. Di conseguenza sugli affitti c’è un ulteriore aumento delle richieste. Ma i canoni sono in lieve diminuzione: mediamente in centro vanno dai 550-600 euro al mese per il monolocale, ai 650-700 per il bilocale, ai 800-900 per il trilocale, con punte superiori per i lungarni. Nel semicentro, per le stesse soluzioni il canone è rispettivamente di 450-500 euro per il primo tipo, 500-600 per il bilocale e 700-800 mensili per il trilocale. In periferia siamo invece a 400-450 sul monolocale, 500 per il due vani e 650-700 per il tre.

La spiegazione è che sono gli affitti per studenti a imporre i prezzi, con una media nel primo semestre 2013 attestata sui 270-330 euro per una camera singola (-15% sul 2012). In questo mercato il canone si riallinea in fase di trattativa ed è determinato dalla riduzione del budget medio che le famiglie possono permettersi.

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