Il Tirreno

PISA. Ikea ha pagato i terreni a Sviluppo Navicelli s.p.a. 22 milioni e 288mila e 200 euro. È scritto nell’atto di compravendita firmato il 7 settembre scorso, nello studio di Milano del notaio Giovanni Nai. Ikea compra da Sviluppo Navicelli s.p.a. 91.383 metri quadrati di terreno ad un prezzo di 18 milioni 420mila euro cui va sommata l'Iva di 3 milioni e 868mila e 200 euro per un totale - appunti - di oltre di 22 milioni. È la conclusione di un iter che sancisce l'arrivo a Pisa del colosso svedese del mobile low cost. L'area d'intervento, come è registrato dall'Agenzia del Territorio, è il foglio n. 76 e la particella catastale è la n. 469. L'atto notarile è stato registrato all'Agenzia delle Entrate di Milano l'11 settembre di quest’anno. Abbiamo chiesto una copia dell'atto alla Conservatoria dei beni immobiliari di Pisa. Dalla visura dei dati identificativi forniti dall'Agenzia del Territorio, siamo potuti risalire ad una copia conforme dell'atto di compravendita originale. Il prezzo a metro quadro. In tanti, dai consiglieri comunali ai semplici cittadini, si chiedevano quanto Ikea avesse pagato i terreni a Porta a Mare, lungo l'Aurelia Sud. O, meglio, la maggiore curiosità era di sapere a quanto Sviluppo Navicelli s.p.a. avesse venduto i suoi terreni. Se facciamo un calcolo Iva esclusa, i terreni della particella 469 sono stati venduti a 201,57 euro a metro quadro (cui Ikea dovrà aggiungere l'Iva e di conseguenza l'acquisto diventa di 243,90 euro a metro quadrato).

Novanta assegni. È sicuramente un'operazione di grande rilievo economico che ha immesso nelle casse di Sviluppo Navicelli s.p.a. una montagna di liquidità. Nell'atto, sono specificate le modalità di pagamento: la prima tranche di 1.858.000 è stata pagata da Ikea con sette assegni di 250mila euro ciascuno più un ottavo di 100mila, assegni emessi da Intesa San Paolo (Agenzia di Monza) in data 15 dicembre 2011, quando fra le parti venne sottoscritto un contratto preliminare. La seconda tranche è di 20.438.200 euro suddivisa in 82 assegni circolari emessi - sempre dall'agenzia monzese di Intesa San Paolo - il giorno stesso della firma dell'atto (7 settembre scorso) di cui 81 dell'importo di 250mila euro e un assegno finale di 188.200 euro. Per un totale finale, Iva compresa, di 22.288.200 euro.

Provenienza Genovesi. Nell'atto di compravendita, si fa riferimento anche alla "Provenienza" del terreno che viene venduto a Ikea. Per unificare la particella 469, Sviluppo Navicelli s.p.a. acquisisce terreni prima da Genovesi Costruzioni s.p.a. e poi da Panchetti s.p.a. Alla Conservatoria dei beni immobiliari abbiamo chiesto di visionare i due atti di compravendita. Il 29 luglio del 2011, davanti al notaio Roberto Romoli, si presentano Donato Masciandaro, amministratore unico di Sviluppo Navicelli s.p.a., e Marco Genovesi, ad della Genovesi costruzioni. Quest'ultimo vende un appezzamento di terreno in località Navicelli di 9.255 metri quadri e il prezzo è convenuto in complessivi 550mila euro oltre a Iva. Prezzo che sale fino a 660mila euro comprensivo dell'imposta sul Valore Aggiunto sull'intero prezzo di vendita. Se consideriamo il prezzo al netto di Iva (550mila euro), il terreno è stato venduto ad un valore di 59,43 euro a metro quadrato: terreno che poi Sviluppo Navicelli s.p.a. venderà a oltre 200 euro a mq il 7 settembre del 2012. Provenienza Panchetti. L'altra provenienza deriva da Panchetti s.p.a. il cui amministratore delegato, Mirco Panchetti, rappresenta la società il 5 dicembre 2011 davanti al notaio Roberto Romoli, per una permuta di proprietà immobiliari con la Sviluppo Navicelli s.p.a. rappresentata sempre dall'amministratore unico Donato Masciandaro. La Sviluppo Navicelli s.p.a. è proprietaria di un terreno edificabile con accesso da via Gargalone di 3.300 mq, mentre Panchetti s.p.a. è proprietaria di una porzione di fabbricato destinato a uso industriale, dismesso e fatiscente in via Gargalone, di un'area a forma trapezoidale con accesso da via Gargalone di 4.642 mq e di un terreno edificabile con accesso da via Gargalone di 9.516 mq. Nell'atto si legge che fra le due società c'è stata una trattativa per una permuta di questi beni raggiungendo un accordo che poi è stato formalizzato davanti al notaio. In pratica la Sviluppo Navicelli s.p.a. trasferisce a titolo di permuta il suo terreno edificabile di 3.300 mq a Panchetti s.p.a che a sua volta permuta i suoi tre beni immobiliari alla Sviluppo Navicelli s.p.a. Le due società dichiarano di attribuire al terreno edificabile di 3.300 mq un valore di 750mila euro e con lo stesso prezzo vengono valutati i tre beni immobiliari di Panchetti. Una permuta fissata sul valore reciproco di 750mila euro. "I permutanti - si legge nell'atto - riconoscono di non doversi far luogo ad alcun conguaglio, si rilasciano reciproca quietanza".

La permuta. In quest'operazione, l'aspetto rilevante è l'acquisizione di Sviluppo Navicelli s.p.a. dei tre beni che erano di Panchetti s.pa. i quali vanno a costituire la particella catastale 469. In questo specifico caso - non considerando la porzione di fabbricato dismesso - ma solo i due terreni (4.642 mq e 9.516 mq), questi sono stati venduti complessivamente a un valore di 52,97 a mq. In questo caso, si è trattato di una permuta tra Sviluppo Navicelli s.p.a. e un proprio socio. Infatti, dalla visura della Camera di Commercio, la Panchetti s.p.a. detiene 1.250 azioni della Sviluppo Navicelli s.p.a. pari a 1 milione e 250mila euro (che equivalgono al 25%). Ecco perché le due società si erano accordate in precedenza e ambedue avevano interesse alla permuta. Tanto più che in quest'operazione, Sviluppo Navicelli s.p.a ha venduto il suo terreno di 3.300 mq ad un prezzo di 227,27 euro a mq.

Il pasticcio di via Mezzanina. Infine, Sviluppo Navicelli s.p.a. per completare la sua offerta a Ikea compra l'ex strada comunale di via Mezzanina, un terreno di 15.312 mq valutato 765.600 euro che equivalgono a 50 euro a mq. Su questo passaggio, Maurizio Bini, capogruppo di Rifondazione in consiglio comunale, aveva acceso una forte polemica puntando il dito sia contro l'amministrazione comunale che contro Stefano Bottai il quale, attualmente, nella Sviluppo Navicelli s.p.a. ricopre l'incarico di institore (rappresentante dell'imprenditore che dirige l'azienda, una sorta di direttore generale, nomina che risale al 22 dicembre 2011) dopo essere stato amministratore unico. Nel piano di dismissione immobiliare del 2005 che elaborò l'amministrazione comunale di allora, c'era un lungo elenco di beni e il 20 luglio del 2006 il consiglio comunale delibera un'integrazione a quel piano inserendo la ex strada comunale di via Mezzanina. A quel tempo, non si parlava di Ikea e per la Sviluppo Navicelli s.p.a. era naturale - considerata la collocazione - l'interesse all'acquisto di quel pezzo di strada. Bini accusa il Comune di avere commesso un pasticcio e avere concesso una dilazione al pagamento senza un reale motivo. La determina del 23 ottobre del 2007 sancisce la cessione dell'area "senza impegno economico". La successiva determina di "integrazione" del 14 luglio 2009 parla di un "mero errore materiale" non avere considerato l'onerosità. Pertanto, viene redatto un nuovo atto in cui viene certificato l'importo di vendita in 765.600 euro. Ma Bini accerta anche che nel dicembre 2011, la Sviluppo Navicelli s.p.a. non ha ancora pagato al Comune questa somma. "Pagamento avvenuto - afferma Maurizio Bini - il 24 maggio scorso in occasione dell'approvazione della variante urbanistica per l'insediamento di Ikea da parte del consiglio comunale".

Le date dei pagamenti. Se andiamo a vedere le date di quando Sviluppo Navicelli s.p.a. ha comprato i terreni da Genovesi Costruzioni s.p.a. (29 luglio 2011), di quando ha acquisito con una permuta i terreni da Panchetti s.p.a. (5 dicembre 2011) e di quando ha pagato via Mezzanina al Comune (24 maggio 2012), questi atti sono successivi al giorno in cui Ikea (17 maggio 2011), dopo sei anni di infruttuosa trattativa, getta la spugna sull'insediamento a Migliarino. E il giorno successivo (18 maggio 2011) il sindaco di Pisa, Marco Filippeschi, scrive a Lars Petersson, amministratore delegato di Ikea Italia, chiedendo un incontro e mostrando l'interesse di Pisa per Ikea. Del contenuto di questa lettera, Filippeschi informa il governatore della Toscana Enrico Rossi il quale il 22 maggio, fra le varie richieste che nel frattempo si erano fatte avanti (Livorno, Cecina, Rosignano, Massa, San Miniato) sceglie Pisa. Una volta delineato il quadro, Sviluppo Navicelli s.p.a. ha comprato i terreni necessari per completare la particella catastale 469 ad un prezzo fra i 50 e i 59 a mq e rivendendoli dopo a poco più di 200 euro a metro quadro.

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