Il Tirreno

MASSA. Qualcuno la definì la pietra dello scandalo del Piano Urbanistico, ovvero l’UTOE 6 Ronchi-Poveromo, meglio conosciuta come la zona su cui spunteranno le “super” ville. E così sarà, anche se l’impatto sul verde, rispetto al piano strutturale è pari a zero e, in cambio, il comune chiederà ai privati di metter mano alla rete fognaria di tutta la zona. Inoltre, tra le novità del regolamento urbanistico, in discussione in questi giorni in consiglio comunale, c’è anche lo stop, (quasi) definitivo, al progetto Riva dei Ronchi, altro polemizzato passaggio urbanistico, che non potrà più essere realizzato, perché l’area è finita in zona Pime (pericolosità idraulica molto elevata). Ma andiamo con ordine: l’utoe 6, intanto, comprende il territorio che si estende al di sotto della ferrovia e arriva fino alla fascia litoranea, confinando con il Magliano e con il comune di Montignoso, fino all’aeroporto del Cinquale. A ponente, si sviluppa il centro abitato di Ronchi e l’asse di viale della Repubblica. Il restante territorio dell’Utoe è praticamente diviso in quattro fasce orizzontali: le pinete pregiate, fra il viale a mare e via Verdi; via Verdi e via Stradella, con un’ area di edilizia destinata a ville, alternata a importanti formazioni boschive; la terza fascia tra via Stradella e l'autostrada Sestri Levante- Livorno e infine la quarta fascia, fra l'autostrada e la linea ferroviaria Genova-Pisa, costituita dall'unico contesto agricolo importante, un mix di aree, orti e cascine. La zona, in generale, è quasi completamente vincolata, un po’ dalle aree Pime e PIE (pericolosità idraulica elevata) e un po’ dal PIT regionale, che lì riconosce aree boschive da proteggere.

Addio Riva dei Ronchi. Dopo gli ultimi eventi alluvionali, l’area di Riva dei Ronchi, dove avrebbe dovuto realizzarsi il progetto di hotel e centro turistico, che nasce nell’ormai lontano 1969 e prevede la costruzione di 105.000 metri cubi di volumetrie, equivalenti a circa 35.000 mq di SUL, è finita in zona Pime, con pericolo di fenomeni alluvionali riproponibili in meno di 20 anni. Risultato: impossibile qualsiasi interventi urbanistico, non prima, almeno, della messa in sicurezza degli argini dei Frigido ( occorreranno circa 800 mila euro) e del Magliano. In futuro, dunque, il vincolo potrebbe essere tolto, qualora il comune riuscisse ad eliminare la situazione di pericolosità, data dai due fiumi. L’amministrazione, comunque, si è impegnata in questa direzione e nel frattempo se la vedrà con i titolari del progetto, probabilmente per vie legali.

Le ville. Guardando la cartina dell’utoe 6, che si trova all’interno del regolamento sul sito del comune ( sezione trasparenza), l’area su cui è rimasto possibile costruire è molto circoscritta. La zona è quella che parte da via Verdi, passa per via Ronchi e arriva all’aeroporto. Tra i vincoli, oltre a quelli del PIT che lì individua numerose pregiate aree boschive, l’amministrazione ha imposto quello di lotti liberi, minimo di 3000 metri quadrati, su cui non insiste alcuna abitazione. In pratica: per costruirsi una villa in zona Ronchi è necessario possedere un terreno di minimo 3000 mq e vuoto. Inoltre, da piano strutturale è cambiato anche il rapporto di superficie edificabile: la villa non potrà essere più grande di 210 mq su 3000 ( se il terreno è più grande il rapporto, naturalmente cambia). Si parla di 50 lotti, dai 3000 mq in su, per circa 50 ville e un totale realizzabile su 10 mila mq. Qui, il costo di perequazione è il più alto dell’intero comune di Massa: 500 euro a mq di oneri, tre volte i normali oneri nel resto città. I privati, che interverranno sulle ville, sono chiamati a costruire la parte mancante delle fognature dell’intera zona ( si parla di diversi chilometri di rete fognaria mancante), più interventi per la canalizzazione delle acque stagnanti ( fenomeno tutto dei Ronchi) e vasche di contenimento nei singoli lotti.

Aeroporto. Tutta via Stradella, che il comune avrebbe voluto allargare, è area totalmente Pime e PIE, quindi non è previsto più alcun intervento. La parte sopra l’autostrada è di ambito agricolo e, infine, l’aeroporto rimane zona vincolata, come da accordi con Enac. Tra via Verdi e il mare, infine, rimane l’ambito di conservazione delle pinete e delle strutture alberghiere presenti, che si qualificano come strutture di eccellenza, immerse nel verde, che rappresentano un valore aggiunto per l’economia turistica locale. Il RU ne prevede il mantenimento e la valorizzazione con possibilità di completamento. Osservazioni. In fase di osservazioni, con molta probabilità, i cittadini potranno dimostrare che i calcoli del comune sui lotti vincolati non sono stati del tutto esatti. I tecnici del comune ( gli architetti Lorenzani, Nocchi e Tazzini) nel mostrarci le carte ci dicono: «A noi risultano molti lotti superiori anche a 3000 mq, in cui c’è già una abitazione affine; ma se ci dimostrano che quell’abitazione insiste su un altro terreno e che dunque, entro i 3000 mq, quel lotto è libero da edificazione già esistente, è naturale che si darà la possibilità a costruire». E così anche riguardo ai boschi: «Non tutte le aree che la Regione col Pit ha classificato boschive in realtà lo sono. In alcuni casi- dicono i tecnici- si tratta di poche piante o albori di boschi. Per cui, anche in questo caso, facendo le dovute osservazioni potrebbero verificarsi più margini di intervento di quelli previsti con R.U».