Il Tirreno

LUCCA. Calmierare i prezzi degli affitti e favorire l’emersione dei contratti irregolari offrendo vantaggi (fiscali) ai proprietari degli immobili e canoni più bassi agli inquilini. Il tutto con un metodo che permette una più consona valutazioni degli alloggi e privilegia quelli arredati e riqualificati.

Sono questi i punti salienti del nuovo accordo territoriale per i contratti di locazione abitativa “concordati” (i cosiddetti “3+2”, ma anche quelli per studenti universitari o i transitori da 1 a 18 mesi). L’accordo è stato raggiunto al termine di una non semplice trattativa tra le principali organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. È in vigore dal 1° di aprile ma vale solo per il comune di Lucca. «Per gli altri comuni della provincia – spiega Luana Menichini del Sunia – stiamo lavorando, ma per ora nulla è cambiato né nelle procedure né nel merito». A Lucca il precedente accordo risaliva al 2003 ed era ormai superato per i cambiamenti intervenuti nella realtà sociale ed economica del comune; inoltre è stata modificata la normativa a livello nazionale per cui c’era la necessità di adeguarsi.

A cosa serve?

«L'accordo – spiegano ancora dal Sunia – detta le regole da seguire nella stipula dei contratti di locazione abitativa “agevolata” che prevedono, a fronte di un canone di affitto calmierato, agevolazioni fiscali per quanto riguarda l’Irpef (con l'ormai nota cedolare secca al 10%), l’Imu per le aliquote agevolate previste dal comune di Lucca e, in determinati casi, l’Irpef dovuta dall’inquilino. In particolare è regolamentato il calcolo del canone di affitto che, anche quando è già stabilito dalle due parti, per poter ottenere l’applicazione delle agevolazioni, deve essere compreso tra il valore minimo e quello massimo a cui si risale considerando la superficie locata, la zona di ubicazione dell’immobile, le sue caratteristiche e le sue dotazioni». I vantaggi sono per entrambe le parti: sulla rendita derivante dall’affitto i proprietari pagheranno un’aliquota secca del 10% anziché quella stabilità sulla base del loro reddito complessivo che oscilla tra il 23 e il 43%. Inoltre, avranno uno sconto del 25% sull’Imu qualora l’inquilino prenda la residenza nel Comune. Gli affittuari, invece, potranno godere di prezzi al di sotto di quelli di mercato. Un esempio? Un’abitazione nuova o ristrutturata in una zona di pregio del Comune (centro storico o prima periferia) con un affitto concordato avrà un valore massimo al metro quadro di 7,98 euro, mentre in regime di libero mercato si toccano anche i 10,6 euro (valore Omi relativo alla parte di pregio del centro storico). In termini pratici significa che su un appartamento di 100 metri l’affittuario pagherà un canone di 798 euro al mese anziché di 1.006 (al netto di maggiorazioni e riduzioni legate al tipo di immobile). Offrendo vantaggi ad ambo le parti si favorisce l’emersione di rapporti irregolari o totalmente in nero.

Le novità dell’accordo

Pur seguendo lo schema generale del precedente, il nuovo accordo interviene sulle zone prevedendo maggiorazioni per quelle di pregio come il centro storico o la periferia meglio urbanizzata, stabilisce nuovi valori al metro quadro alla luce delle evoluzioni del mercato degli affitti e delle agevolazioni fiscali attuali e precisa meglio come procedere alla misurazione delle superfici da conteggiare. Novità assolute sono invece la possibilità di affittare singole porzioni di casa, di stipulare contratti per studenti riguardanti ad esempio chi frequenta l'Imt o il conservatorio Boccherini, e di aumentare il canone in presenza di alloggio ammobiliato. «Inoltre – continua il Sunia – nello stabilire la lista degli elementi da considerare al fine di determinare il livello di pregio dell’immobile si è tenuto in particolare conto la sicurezza degli edifici e la qualità degli impianti. A livello di adempimenti, la grande novità è rappresentata dalla necessità di disporre, per poter usufruire delle varie agevolazioni fiscali, di un attestato che potrà essere rilasciato esclusivamente dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo.

Funzionerà?

«È presto per dirlo – conclude Menichini del Sunia – La maggiore difficoltà che abbiamo incontrato, oltretutto dovendoci confrontare con un mercato ormai drogato dai facili ricavi degli affitti turistici, è stata nel bilanciare gli interessi dei proprietari e quelli degli inquilini. Se ci siamo riusciti lo dirà il tempo». —

G. P.